torsdag 10. juni 2021

Bytter ut e-posttjeneste - Få nyhetsbrev

På grunn av at den tjenesten vi har brukt til nå for å sende ut automatiske nyhetsbrev på e-post, blir lagt ned, har vi tatt i bruk en ny tjeneste. 

Alle eksisterende abonnementer vil bli flyttet over i løpet av noen dager. Disse trenger ikke gjøre noe.

Dersom du ønsker å bruke den nye tjenesten kan du legge inn e-post adressen din i boksen under eller i venstre-menyen. 


Tjenesten er satt opp slik at alle nyheter på forsiden av verksgata.no blir sendt ut på e-post om kvelden. Hvis det er flere nyheter en dag, får man en e-post med begge sakene.

Få nyheter på e-post



Pakkeboks kommer snart

Borettslaget har inngått en avtale med Posten om utplassering av to pakkebokser. 

For å sitere Posten: "Pakkeboks lar deg hente pakkene dine nærmere der du bor eller ferdes, til alle døgnets tider. Nå kan du bruke Posten-appen til å åpne luken i pakkeboksen."

Foto: Posten.no

Når du bestiller noe på internett, og leverandøren har avtale med Posten om utlevering via pakkeboks, velger du den pakkeboksen nærmest deg. 

Les mer om ordningen her, og se hvilke nettbutikker som er med

Pakkeboksene kommer til å stå på hjørnet av Verksgata/Fjellgata, rett utenfor Exact Elektro. 

Vi regner med at pakkeboksene blir satt opp i løpet av kun kort tid, og så vil de være tilgjengelig ved netthandel kort tid etter det igjen.

onsdag 9. juni 2021

Sommerblomster - mini-dugnad

Tirsdag 15. juni kl 17:00, har vi tenkt å få plantet ut blomster og stramme litt opp i bedene. Blir du med? 


fredag 4. juni 2021

Generalforsamlingen - Videomøte til mandag

Vi minner om at det gjennomføres et videomøte i forbindelse med generalforsamlingen. Videomøte skjer mandag 7. juni klokken 18:00. 

Hvordan delta

Du kan delta enten via mobil eller PC via denne lenken: https://meet.google.com/wqh-gywv-tmb.

Hvis du vil bruke mobil kan du installere appen til Google Meet.

Det er også mulig å delta via oppringing til +47 23 88 30 50 og bruke pin koden 875 232 828 4894#

Agenda

Hensikten med møtet er å gå gjennom årsberetningen og sakene. Agenda ser slik ut:

  • Velkommen
  • Styrets arbeid
  • Regnskapet og budsjettet
  • Styrehonorar
  • Innkommende forslag
  • Valg


torsdag 27. mai 2021

Årets generalforsamling

Det er fortsatt slik at smittevernreglene gjør at vi ikke kan ha en fysisk generalforsamling hvor vi møtes og stemmer over sakene. I år som i fjor, kommer derfor generalforsamlingen til å bli gjennomført via årsmøtet-funksjonen på Vibbo fra OBOS.

Årsberetningen
Alle andelseiere får en kopi av årsberetningen i postkassen. Den kan være praktisk å ha for hånden, når man stemmer over sakene på Vibbo. Denne blir delt ut fredag 28. mai.

Årsberetningen er i tillegg lagt ut her. Eldre årsberetninger finner du her.

Kommentarer på Vibbo
På Vibbo det mulig å kommentere på de ulike sakene, men man kan ikke fremme egne forslag eller benkeforslag her. Merk også at verken styret eller andre får automatisk melding om nye kommentarer. Det er derfor ikke den best egnede kanalen dersom man har spørsmål.

Videomøte
For å kunne ha en bedre dialog og mulighet til å raskt svare på eventuelle spørsmål, inviterer styret til et videomøte. Videomøtet vil finne sted 7. juni kl 18:00. Du deltar via denne lenken: https://meet.google.com/wqh-gywv-tmb

Møtet vil bli åpnet et kvarter før tiden, slik at det er mulig å sjekke eget utstyr før videomøtet starter.

På videomøtet vil styret gå gjennom årsberetningen med særlig fokus på styrets arbeid og forslagene.

Innkomne forslag
Det har ikke kommet forslag til behandling fra andelseierne. Styret fremmer imidlertid en del egne forslag. På Vibbo er forslagene kun kort omtalt. For full omtale av forslagene se årsberetningen eller lenkene under:
Forslag A - Kortvarig bruksoverlating (utleie) – Tilpasning til loven
Forslag B - Kortvarig bruksoverlating (utleie) – Orienteringsplikt
Forslag C - Nytt kastested for glass
Forslag D - Ny avtale med Telia
Forslag E - Alle betaler likt for TV og internett
Forslag F - Styrets sammensetning
Forslag G - Fjerne overflødig avsnitt i vedtektene


Avstemningen
Avstemningen foregår på Vibbo. Du går til årsmøtet via denne lenken: https://vibbo.no/verksgata
Du logger inn med ditt mobilnummer.

For de som ikke stemmer via Vibbo, kan man levere stemmeseddel på papir. Stemmeseddelen legges da i postkassen til en i styret;
Eirik Bjørnstad, 1
Caroline Pisani, 2A
Magnus Andersen, 2D
Marius Mortensen, 2D
Kjersti Riise Karlsen, 2E

Stemmesedlene må være levert før avstemningen på Vibbo slutter. Man kan kun stemme en gang, enten på Vibbo eller per papir. Det er en stemme per andel, ikke per andelseier.


onsdag 26. mai 2021

Påminnelse: Kontroll av brannalarmanlegg og skrotinnsamling

Kontroll av brannalarmanlegg

Vi minner om at til fredag skal brannalarm-anlegget kontrolleres. Se tidligere oppslag her.

Årlig kontroll
Brannalarmanlegget skal kontrolleres

Samme dag er det siste dag med borring i garasjen og flytting av biler. Dette har gått veldig bra til nå

 

Skrotinnsamling

Vi minner også om skrotinnsamlingen som starter tirsdag 1. juni. Les mer her.


Husk - ikke farlig avfall

Farlig avfall: Avfall som maling, løsemidler, spraybokser og fugepatroner kan ikke settes på skrotinnsamlingen. Det vil bli arrangert en egen innsamling av farlig avfall etter sommeren.
 

Dugnad

Til tross for en forsiktig gjenåpning av Oslo, så er ikke styret helt bekveme med å innkalle til en tradisjonell vår-dugnad nå slik vi helst hadde gjort. I stedet sikter vi inn oss på en "sen-sommer"-dugnad når alle som ønsker det har fått vaksine. 

Men vi må må strammet opp bedene og få ut årets sommerblomster. For dette har vi satt av tirsdag 15. juni kl 17:00.

tirsdag 18. mai 2021

Påminnelse: Bestilling av lader og flytting av biler

Ladeboks

Vi minner om bestillingsfristen for ladeboks som er før 20. mai. Se denne nyhetssaken. Du må altså gjøre bestillingen senest i løpet av onsdag for å få intro-prisen. 

Det kan også være greit å minne om at det er gratis abonnement frem til mai neste år. Man kan også kjøpe boksen nå og ta denne i bruk senere. 

Alle som bestiller ladeboks nå får denne montert i forbindelse med etableringen av ladeanlegget. 

Etter at ladeanlegget er installert, kan man også bestille ladeboks men da er prisen 14 990 istedenfor 12 990. 


Flytting av biler

På den dagen bilen din må flyttes, holder det at bilen din er borte i tidsrommet klokken 09 til 15. For oversikt over hvilken dag du må flytte ut bilen din, se oversiktskartet vårt her.

 

Bestill ladeboks i løpet av onsdag for å få intro-pris

 

lørdag 8. mai 2021

Flytting av biler

Nå foreligger planen for hvordan bilene må flyttes med konkrete datoer for alle parkeringsplasser. De første plassene er berørt allerede 18. mai.

Også på de plassene som har ladestasjon fra før, må bilene flyttes da det skal re-etableres en lader her. Nærmere informasjon til disse vil bli gitt, men de må også følge dette flytte-varselet. 

På grunn av at installatøren ikke kan ta garantere at vi unngår sprutskader selv med halvannen-meter avstand, må bilene kjøres helt ut. Boringen vil skje i tidsrommet kl 09 til 15 på de aktuelle dagene. 

Bruk oversiktskartet under til å se hvilken dag din parkeringsplass er berørt. 

Dersom din bil ikke blir flyttet på den aktuelle dagen, er det risiko for sprut fra boringen på de nærliggende plassene. Borettslaget kan ikke ta ansvaret for biler som ikke er flyttet i henhold til dette varselet.


Klikk for større bilde
 

Oppdatering: 

8. mai kl 19:25: Ny versjon av oversiktskartet publisert. Fem plasser har endret dag.


Tidligere saker: 

- Bestill lader fra Circle K

- Nytt ladeanlegg for El-biler

- Varsel om støy og flytting av biler

 




fredag 7. mai 2021

Har du utfordringer med dårlig ventilasjon?

Borettslaget skal få gjennomført en befaring med ett firma som tilbyr ventilasjonsrens. Formålet for befaringen er å få en bedre situasjonsforståelse og grunnlag for tilbud på rens. 

I den forbindelse søker vi etter to leiligheter i både Fjellgata 1 og Fjellgata 2 A-E. Vi er særlig interessert i leiligheter som har en eller annen utfordring med ventilasjonen, for eksempel manglende trekk.

Befaringen vil være tirsdag 18. mai, mellom kl 12 og kl 14. 

Meld i fra til styret så snart du kan, dersom du har anledning til å stille opp på en befaring: styret@verksgata.no.

Dårlig ventilasjon?


torsdag 6. mai 2021

Varsel om støy og flytting av biler

Vi har fått indikert fra Circle K sin underleverandør at de kan starte opp ganske raskt med installasjonen av det nye ladeanlegget. Under installasjonen vil det i perioder bli støy og biler vil måtte flyttes. 

På hver parkeringsplass skal det monteres en bakplate, som de nye ladeboksene settes monteres på. I forbindelse med dette, vil det bli en del boring i betong på dagtid. Erfaring fra tidligere betongarbeid i gården, er at slik støy forplanter seg lett. 

Mens boringen pågår må bilene flyttes. I de aller fleste tilfeller holder det at bilene flyttes 1,5 meter ut fra bakveggen. Noen få biler må fjernes helt på grunn av arbeider også i taket over parkeringsplassen.  

Foreløpig plan er at i hvert garasjeplan tas den ene langsiden den ene dagen, og den andre langsiden den andre dagen. Disse dagene vil det bli vanskelig å få kjørt inn og ut av garasjen, og man må belage seg på at man ikke får brukt bilen, utover å flytte den inn og ut av parkeringslommen som beskrevet over. 

De som må flytte bilen sin helt må belage seg på å gjøre dette dagen før, slik at de har mulighet til å komme ut av garasjen, før de andre bilene har flyttet 1,5 meter ut av sin parkeringsplass.

Vi byr med andre ord opp til en 'garasjedans' som krever en koordinering av mange parter. Vi beklager ulempene dette medfører, men ber om forståelse for at det er nødvendig for å få etablerte det nye anlegget.

Nærmere beskjed om dato og tidspunkter vil bli gitt når dette foreligger. Vi streber etter å gi varsel i så god tid som mulig, men må være forbedret på at det vil komme meldinger om flytting på forholdsvis kort varsel. 

 


Tidligere saker: 

- Bestill lader fra Circle K

- Nytt ladeanlegg for El-biler

 


Rentekutt!

I serien av avtaler som er reforhandlet, har vi kommet til borettslaget sine lån. 

OBOS-banken har gått med på et ekstra-ordinært rentekutt på 0,20 %. Den nye renten er nå 1,58 %. 

 

Rentekuttet sparer borettslaget cirka 60 000 kroner i året på reduserte renter. Samtidige øker avdragene noe, slik at den månedlige kostnaden går ikke så mye ned som rentekuttet alene tilsier. Dette gjelder også IN-lånet.

Eksempel: 

  • 4-roms leilighet, med IN-lån på cirka 360 000 kroner, hadde før et terminbeløp på 1607 kroner. Dette blir nå redusert til 1572 kroner. 

Renten ble kuttet med virkning fra 1. mars. Det nye terminbeløpet vil komme på fakturaen for juni (senest i juli), og på den første regningen med nytt beløp, blir det også en korrigering for den tiden som har gått siden vi fikk ny rente. 

For mer informasjon om regningene se her.

tirsdag 4. mai 2021

Bestill lader fra Circle K

I april annonserte vi det nye ladeanlegget. Det er nå åpnet for å bestille lader fra Circle K. Nedenfor finner du informasjon fra Circle K med bestillingslenke.

I bestillingsskjemaet skal du oppgi parkeringsplassen laderen skal knyttes til. Dette er det nummeret som står på veggen på parkeringsplassen.

--------

BESTILL LADER FRA CIRCLE K

Verksgata borettslag har inngått en ladeavtale med Circle K. Vi tar oss av alt fra planlegging og installasjon til introduksjon, drift, vedlikehold og administrasjon.  Vi tilbyr ladebokser som er enkle å installere og administrere for styret i borettslaget eller sameiet, og enkle for sluttkundene å bruke. 


OM LADESYSTEMET

Easee sin ladeboks har en effekt opptil 22 kW som tilsvarer 110 km rekkevidde per time lading. Ladesystemet har en dynamisk belastningsfordeling og køsystem som sikrer maksimal effekt for deg som beboer, uten at det blir unødvendig dyrt. Siden ladeboksen er tilkoblet internett vil programvaren oppdateres automatisk etter hvert som ny og smartere ladeteknologi blir tilgjengelig. I tillegg får du full oversikt over ditt ladeforbruk gjennom appen Circle K Charge. 

 

BESTILLING AV LADER

Du bestiller lader på nett. Du vil motta mer informasjon på e-post når bestillingen er gjennomført.

Husk at du kan kjøpe ladeboks til første bestillingspris å velge å ikke ta ladeboksen i bruk direkte (da trenger du ikke betale månedskostnad inntil din ladeboks skal tas i bruk). Hvis dette ønskes så gjør du en notering i din bestilling av ladeboks under ‘’Kommentar’’. 

Faktura for kjøp av ladeboks blir sendt etter at ladeboks er ferdig montert. 

Pris for bestilling FØR 20.05.2021:  Kr 12 990,-

Ladeabonnement på Kr 61,-/mnd kommer i tillegg.

Klikk her for å bestille


 

torsdag 29. april 2021

Årlig kontroll av brannalarmanlegget

Fredag 28. mai kommer Firesafe til å gjennomføre test og kontroll av brannalarmanlegget. De trenger da tilgang til alle leilighetene for gjennomføring av kontrollen.

Årlig kontroll
Brannalarmanlegget skal kontrolleres

  

Tidspunkt

Fjellgata 1: Fra 08:00 til 10:30

Fjellgata 2 A - E: Fra 11:00 til 16:00

Tidspunkene er anslag og kan avvike. 

 

Koronatiltak

Firesafe gjennomfører flere tiltak for å forebygge smitte: 

- Håndhilser ikke

- Bruker hanskser

- Holder avstand

- Går ikke inn i leilighetene, men kommuniserer med beboere i leiligheten fra oppgangen.


 


søndag 25. april 2021

Skrotinnsamling og annet smånytt

Skrotinnsamling

Det blir en ny runde med skrotinnsamling også i år! Dette er en mer fleksibel løsning enn container som borettslaget har pleid å ha tidligere.

Hvor: Vi kommer til å merke opp et område i bakgården ved Fjellgata 2B. Her plasseres skrotet, og man starter lengst innerst. Vær også flinke med å stable i høyden.

Når: Man kan starte å legge ut skrotet sitt fra og med tirsdag 1. juni. Skrotet vil bli hentet i løpet av torsdag 3. juni.

Hva: Det er færre restriksjoner på skrotinnsamlingen enn på container. Du kan for eksempel kaste elektrisk avfall, bildekk og gipsplater. Det eneste som ikke kan settes ut er farlig avfall.

Farlig avfall: Avfall som maling, løsemidler, spraybokser og fugepatroner kan ikke settes på skrotinnsamlingen. Det vil bli arrangert en egen innsamling av farlig avfall etter sommeren, se lengre ned. 

Fra skrotinnsamlingen i fjor

Dugnad

Hvis forholdene tillater det, ønsker vi å ha en vår-dugnad. Det naturlige ville vært å hatt en dugnad omtrent på denne tiden av april/mai, men på grunn av den nåværende smittesituasjonen og reguleringer, vil det ikke være mulig. Vi vil derfor vurdere tidspunktet for dugnad på nytt etter hvert som samfunnet gjenåpner.

Skrotinnsamlingen fikk vi heller ikke så tidlig som vi ønsket på grunn av kapasitetsutfordringer hos leverandøren på grunn av korona. Men kanskje tidspunktet rundt skrotinnsamlingen kan være aktuelt for dugnad, så sett en tynn ring rundt onsdag 2. juni. Vi informerer på nytt så snart vi har besluttet noe for dugnaden.

Farlig avfall

Fra Oslo kommune får vi satt ut to kasser for farlig avfall og en kasse for småelektrisk avfall etter sommeren. De blir satt ut 23. august og står ute i en uke. Så det farlige avfallet du ikke får levert på skrotinnsamlingen, kan du levere da.

Kassene vil være låst med kode. Koden får du fra styret, og vil leveres ut så lenge det er ledig kapasitet i kassene. Her blir det altså et "førstemann-til-mølla"-prinsipp.

Merk at heller ikke her kan man levere hva som helst. Ler mer om ordningen og hva som kan leveres her.

Generalforsamling

I løpet av juni vil det bli generalforsamling. Vi venter på revisjonen av regnskapet før vi kan fastsette en dato.

På et vanlig årsmøte har man i forkant fått sakspapirene, altså selve innkallingen med årsberetningen og oversikt over sakene som skal behandles og eventuelle forslag. Så møter man fysisk, går gjennom regnskapet, styrets årsberetning, diskuterer sakene som er foreslått og så stemmer man over sakene etterhvert som de behandles.

I fjor ble generalforsamlingen kun gjennomført på Vibbo. Da var det kun enklere saker som var til behandling og OBOS sin voterings-løsning ble brukt til å stemme over sakene. En fordel med den digitale voteringen, er at langt flere enn vanlig deltok på generalforsamlingen og stemte.

I år ser vi for oss at vi skal kombinere fjorårets bruk av Vibbo for selve avstemningen, med et møte i forkant av avstemningen. Dette møtet vil i år på grunn av Korona være et rent video-møte slik mange nå etterhvert har blitt vant med. Her vil det også være mulig å delta via telefon eller app på mobilen.

Ryddet rundt trafo-stasjonen

I hagen ved Fjellgata 1 har det blitt ryddet opp rundt trafoen som står der. Borettslaget ble pålagt dette av Elvia (tidligere Hafslund nett) som skulle gjennomføre en kontroll av trafoen, og fikk relativt knapp tidsfrist på det arbeidet.

På baksiden av trafoen er det luftekanaler som går langs hele veggen som skal holdes frie, for å unngå overopphetning av trafoen og eventuell kortslutning/brann i denne. 

Fra nå og fremover må det altså ikke lagres hageavfall her. Vi får heller etablere en komposthaug et annet sted, eller få hageavfallet fraktet bort fortløpende.

Nytt gjerde og andre småtiltak

Vaktmesterfirmaet har fått en lang tiltaksliste fra styret med et 20-talls småoppdrag. Noe er utført, noe er pågående og noe gjenstår. Kapasiteten til vaktmesterfirmaet er avgjørende for hva vi får gjort og hvor raskt. Og så er det gjerne slik i dette borettslaget at når man først har begynte å ta unna noe, oppdages det gjerne mer, i tillegg til at det stadig oppstår nye småskader. Meld ifra til styret hvis du oppdager nye nytt.

Noen av disse tiltakene er mer synlig enn de øvrige. Blant annet har vel nå mange lagt merke til det igjen er et gjerde mellom porten ved 2A og markterrassen. Også i hagen er gjerdet som før bare dekket den ene halvparten fullført frem til skråningen.

fredag 23. april 2021

Garasjevask - Nedre plan er ferdig

Nå kan garasjen med inngang fra Fjellgata (Nedre plan) tas i bruk igjen. 

Takk til alle beboere og leietakere for deres tålmodighet. Vegger, gulv, rør og asfalthull er nå utbedret, i tillegg til at parkeringsplassene i nedre plan er merket opp. Øvre plan fikk sine plasser merket opp i fjor høst. 

NB! Asfaltlimet som er brukt vil tørke opp, men er fortsatt litt klebrig også i øvre plan. 

onsdag 21. april 2021

fredag 16. april 2021

Påminning om vårvask av garasjen

Husk at til uken blir det stor vask av garasjen. Les mer om bakgrunn og omfang her.

Garasjen må tømmes i to dager i hvert plan.

Følgende dager er satt av:
20. og 21. april: Øvre garasjeplan, inngang Gøteborggata.
22. og 23. april: Nedre garasjeplan, inngang Fjellgata.

Alle må flytte ut sin bil og tømme parkeringsplassen innen klokken 08 den aktuelle dagen. Bilen kan flyttes tilbake tidligst på ettermiddagen på dag 2 når det er gitt klarsignal for dette. Statusoppdatering vil bli lagt ut på verksgata.no

Garasjeporten står - Gøteborggata - LØST

Garasjeporten med inngang fra Gøteborggata står. 

Armen som lukker/åpner porten fremstår som knekt. 

Service er bestilt og er fohåpentligvis ikke langt unna. 

 

Oppdatering:  Garasjeporten ble utbedret i 18-tiden og fungerer som normalt igjen.

torsdag 15. april 2021

Nytt ladeanlegg for El-biler

Styret har i dag valgt Circle K som leverandør og driftsansvarlig for borettslagets nye ladeanlegg.

Dette er avtalen
Avtalen med Circle K innebærer at borettslaget kjøper infrastrukturen, og at de beboerne som ønsker ladning på egen parkeringsplass kjøper en ladeboks fra Circle K og inngår et driftsabonnement med Circle K. Circle K vil på vegne av borettslaget i tillegg kreve inn betalingen av strøm.

Flere alternativer ble vurdert

Når styret har landet på en avtale hvor man kjøper infrastrukturen, og hvor beboeren må kjøpe ladebokser, er dette et bevist valg. Styret har vurdert leie som et alternativ, og kombinasjoner av å leie/kjøpe. Fordelen med leie-alternativene er en lavere oppstartskostnad, men disse løsningene blir fort mye dyrere. 

Med den løsningen styret har gått for, har borettslaget også fått tilsagn om støtte fra Oslo kommune for etableringen. Borettslaget vil få rundt 100 000 kroner i støtte, og det nye anlegget vil da ha en kostnad på under 600 000 kroner. 

Med Circle K får vi en stor seriøs leverandør, som benytter ladebokser fra markedslederen Easee. Disse boksene er de rimeligste vi har fått tilbud om for beboerne og det var også en viktig faktor for valget.

Easee Charge er den nye ladeboksen

Nærmere om løsningen
Det nye ladeanlegget vil sørge for at alle de 109 parkeringsplassene vil få mulighet til å installere en ladeboks. De som velger å ikke koble seg opp fra starten vil, enkelt kunne bestille dette fra Circle K når som helst i etterkant. Alle parkeringsplassene blir klargjort med en «bakplate». Hvis man i etterkant bestiller en ladeboks, vil denne enkelt kunne klikkes på bakplaten uten bruk av elektriker.

Når kommer det?
Installasjonen av anlegget vil begynne i mai og forventes ferdigstilt før fellesferien.

Priser

  • Ladeboks: Ved tidlig bestilling vil ladeboksene koste 12 990. Deretter vil prisen være 14 990.
  • Driftsabonnement: Frem til mai neste år, vil det ikke koste noe å være tilknyttet anlegget utover strøm. Deretter vil det være en månedlig driftskostnad på 61 kroner. Driftsabonnement gir annet tilgang til en mobil-applikasjon hvor man kan administrere ladingen og få full oversikt over forbruk og kostnader.
  • Strøm: For strømmen vil borettslaget sette en kWh-pris i samråd med Circle K. Den antas å ligge rundt 1,20 kroner basert på dagens priser.
  • Alle priser inkl. mva. 


Bruksrettshavere
De som har en bruksrett (for eksempel beboere i Snippen med flere), vil også ha mulighet til å få etablere ladeboksen på sin parkeringsplass til de samme prisene som over. 


Mer informasjon og bestillingsfrister
Det vil snart komme nærmere informasjon med frist for å ladeboksen til den reduserte summen, samt nærmere vilkår. Fristen vil være i mai. 

Vi vil også komme tilbake med nærmere informasjon til de som allerede har en ladeboks i dag. De som leier parkeringsplass av borettslaget, vil også om kort tid få nærmere informasjon om hvordan overgangen påvirker deres leieavtale.

mandag 12. april 2021

Nytt utbrudd av møll

Ved nyttår var det ikke så mye møll på loftene, men situasjoen har nå endret seg drastisk på loftet i både Fjellgata 1 og Fjellgata 2A. De eneste loftene som er godt stilt er som før Fjellgata 2D og Fjellgata 2E. 

 

Situasjonen på de ulike loftene

På loftet i Fjellgata 1 er det mye møll særlig ved vinduet ut mot Fjellgata, men er det møll et sted på loftet må alle regne med at sin bod er utsatt.

På loftet i Fjellgata 2A var alle fellene stappfulle av møll, og vi anslår at rundt 300 (!) møll var fanget av disse. Dette siden nyttår.

I Fjellgata 2B er det særlig den høyre halvdelen som har vært plaget og dette gjelder fortsatt.

Fjellgata 2C hadde et mindre antall møll. 

Fjellgata 2D og 2E er fortsatt forskånet fra å ha møll. 

 

Bekjempning

Det må et felles løft til for å få problemet med møll. Vask det som fins av klær og tekstiler og pakk det godt inn. Les mer om møll her

Videre må vi også be om at man lar de limfellene som er plassert ut, få henge i fred.

søndag 11. april 2021

Innsamling av løker

Har du påskeliljer eller andre vårblomster på løk til overs? Vi tar de gjerne i mot!

Det er nå satt ut en boks for innsamling av løker i bakgården ved 2C. 

Ikke klipp av det grønne, bare ta av jorden fra løkene. Vi tar de inn og oppbevarer til høsten. Da kan vi plante de ut og neste vår blir det litt mer farger til glede for alle. Gjelder alt som springer ut fra en løk og hvor løken fortsatt sitter på. For eksempel påskeliljer, perleblomster eller tulipaner. 

Første innsamling var i fjor våres. Det ble da en ganske god fangst og disse løkene ble plantet ut i fjor høst. Det ser ut til at det meste av dette har klart seg, og er nå i ferd med å spire både langs Fjellgata 2 og inngangspartiet ved Fjellgata 1.  



mandag 5. april 2021

Oppfølging av reklamasjoner etter Bo bedre

Styrets arbeid og erfaringer til nå

Da dette styret tok over i juni i fjor var det noen uhåndterte problemstillinger og en lang liste med reklamasjoner etter Bo bedre-prosjektet som stod igjen. Vi orienterte i fjor høst om håndteringen av ulike tilvalg. Etter dette jobbet styret videre med blant annet reklamasjonene. Det har vært viktig å få innsikt i hva prosjektet omfattet, hva som har vært bestillinger fra borettslaget og hva som har blitt godkjent av leveranser underveis i prosjektet. Bare slik kan vi med rette avgjøre om en sak er en konsekvens av valg som er tatt eller om det er snakk om en reklamasjoner. Dette har vært krevende å sette seg inn i.

Det har vært en del reklamasjoner, men det må også sies at mange av de reklamasjonene som totalt sett har blitt meldt inn, har blitt løst. Det var imidlertid en del reklamasjoner som ikke var løst da dette styret tok over, og beboere har også meldt inn nye siden da. Dette styret har selv også meldt inn nye saker som vi ønsker å reklamere på.

En ting vi erfarte fort er at vi er nødt til å samle opp reklamasjonene og ta de samlet med entreprenøren Viking. Dette fordi det er for mange reklamasjon til å behandle de en og en. Det er veldig arbeidskrevende både for styret og for Viking. Vi håper at vi kan komme dit at nye saker kan meldes fortløpende inn til Viking etter hvert som styret får melding om de, men det krever at vi har færre pågående saker samtidig.


Befaring med Viking og WSP

Da styret etter hvert fikk bedre oversikt og innsikt, gjorde vi oss klare for nye befaringer med entreprenøren og med WSP som var prosjektleder for styret for å gjennomgå de siste punktene og nyankomne sakene. Dette har imidlertid stoppet opp på grunn av stadig nye korona-innstramminger. Selv om dette fortsatt er situasjonen, er det nå kanskje et håp om at vi ikke kommer til å være korona-fast så mye lengre.

For å ha et mest mulig oppdatert grunnlag, ber vi derfor alle som har nye reklamasjoner om å melde dette til oss nå. Send reklamasjoner til styret@verksgata.no.

Blant reklamasjonene er det ikke så mange fellesnevnere. Men det er tre punkter som vi vil be beboere om å sjekke ekstra:

  • Balkongdører: Enkelte dører har vært vanskelig å åpne/lukke på normalt vis. 
  • Balkongglass: Misfarging (trolig pga vanninntrenging), eller at det innvendige glasset har sprukket opp.
  • Vannrør under balkongtak: Dette gjelder i Fjellgata 1. Her ønsker vi spesielt at alle leilighetene sjekker foretar en visuell sjekk av vannrøret i balkongtaket. Se etter dryppmerker ved skjøtene eller rustflekker.

 

Vann på balkongen

Når vi snakker om Bo bedre-prosjektet er det vanskelig å komme utenom temaet vann på balkongen. Dette er kanskje et av de fremste eksemplene på en av utfordringene hvor man må skille mellom hva som er en reklamasjon på dårlig håndverk som borettslaget faktisk kan ta videre med entreprenøren, og hva er det som er reklamasjoner, eller snarere klager, på dårlig løsninger som er bestilt og akseptert av borettslaget.

På grunn av metallkanten i forkant har flere meldt om vanndammer på balkongene etter regnvær. Det er også klager på at metalkanten hindrer en i å børste bort snø.

Sett i etterkant er det kanskje overraskende at man valgt å sette på et beslag i ytterkant som gjorde balkongene tette og hindret at vannet kunne renne over kanten. I tillegg ville en åpen løsning gjort det enklere å børste bort snø. Ingen andre balkonger vi har sett selv, har en slik løsning.

Samtidig har dette blitt trukket frem som en av de tingene som det var viktig å få gjennomført. Det var ikke ønsket at vann fra en balkong over, skulle renne ned på balkongen under. Man ønsket å unngå tidligere tiders praksis med å koordinere at de som bodde på toppen skulle vaske balkongen først, så de i etasjen under osv. I tillegg ønsket man å unngå at små gjenstander skulle kunne falle fra balkongen på noen under denne. Disse hensynene kunne sikkert vært løst også på andre måter, men det er lett å være etterpåklok.

Balkongene har et ganske kraftig fall fra stueveggen til ytterkant av balkongen. I tillegg har mange en «bananform» som gjør at det laveste punkt på balkongen er rundt midten. Etter å ha sett på det vi har av prosjektdokumentasjon, samtaler med prosjektleder, arkitekt og tidligere styremedlemmer, virker det som at var man klar over dette. Den planlagte løsningen var at man skulle legge på støp på balkongene slik at vannet ikke ville samles på midten, men renne mot sidene. Det var minst to forhold som gjorde dette umulig. Det ene var at det er store variasjoner fra balkong til balkong, hvor utpreget bananformen er. På enkelte balkonger er det snakk om 5 til 8 cm høydeforskjell fra midten til sidene. Det andre var begrensninger på hvor mye ekstra støp balkongene kunne bære.

Situasjonen nå er at vi har en løsning som i stor grad har vært ønsket av borettslaget, og som er levert av entreprenøren i tråd med bestillingen og senere føringer fra borettslaget og borettslagets rådgivere løpende gjennom prosjektet. Styret har vært klar over at det ville medføre at det på balkongene ville bli liggende vann og at det ville variere fra balkong til balkong hvor stort problem det ville være. Det kan like gjerne være en balkong midt på fasaden, som en balkong i øverste etasje.

Det er vårt inntrykk at det ikke var villighet til å gjøre nye kostbare bestillinger, i et prosjekt som allerede hadde gått over budsjett og fått behandlet budsjett-rammene flere ganger på generalforsamlingene i borettslaget. Kostnaden med å utbedre har også blitt sett opp mot at de med mye vann selv enkelt kan svabre bort vannet.

Dette styret har diskutert om det er mulig å få fjernet metallbeslaget i forkant av balkongen. På grunn av måten beslaget er festet på, vil det kunne medføre skader på belegget og er ikke å anbefale.

Selve løsningen er altså slik den er med sine fordeler og ulemper. Dette styret har ikke til nå vurdert å utfordre de løsningene som har blitt valgt i bo bedre-prosjektet og har ikke prioritert å jobbe med dette. Styret har tatt opp situasjonen med prosjektleder og arkitekten om vannet representerer et problem for konstruksjonen eller kan medføre kortere levetid. Vi har blitt forsikret om at det ikke skal være et problem. 

Vi har i stedet hatt blikket på de mange andre uløste oppgavene i borettslaget, hvor vi nå etter hvert kommer til å få flere større og mindre vedlikeholdstiltak. Styret har bestilt en rapport fra OBOS som tar for seg vedlikeholdet av hele borettslaget. På bakgrunn av den kommer styret til å prioritere hvilke saker vi løfter frem først.

På bakgrunn av dette, er ikke «vanndammene» saker som burde ha blitt meldt inn som en reklamasjon. Det er en konsekvens av valgene som er tatt, og dette styret har ikke planer om å endre på det.

Vi ønsker derimot å følge opp alle «faktiske» reklamasjoner mot entreprenøren. Det er for eksempel nedløpsrør som er utette, nedløpsrør som stopper for langt over balkonggulvet eller skarpe kanter på metall-lister. Meld slikt til styret@verksgata.no.

fredag 2. april 2021

Tregt varmtvann og gufs med kaldt- eller varmtvann

I denne artikkelen vil vi prøve å forklare hvorfor beboere kan oppleve at det tar tid før man får varmtvann og hvorfor det kan komme gufs av kaldt- eller varmtvann når man for eksempel skal dusje. 

Kapasitet

I forbindelse med utbedringene i det tekniske rommet i Fjellgata 2 nylig, (se eldre nyhetssak), fikk vi også undersøkt tilstanden på varmtvannsberederne her. Problemet er at vi i perioder ikke har tilstrekkelig med varmt vann. 

Varmtvannsberederne ble imidlertid "friskmeldt". De går som de skal og det ble ikke funnet feil på dem. De begynner riktignok å bli gamle (produsert i 2005) og nærmer seg sin anbefalte levetid (20 år) så en utskiftning må påregnes om ikke altfor lenge. 

Kapasiteten er også i henhold til anbefalte normverdier. Det som leverandøren trekker frem er at på grunn av korona-pandemien er vi generelt mer hjemme, og at dette vil også påvirke samtidigheten, og vannforbruket.

 

Lange avstander

I både Fjellgata 1 og 2 er det et teknisk rom hvor varmtvannsberederne er plassert. I FG1 er dette rommet omtrent midt på bygningen i kjelleren og det er kort vei for hovedrøret med varmtvann fra dette rommet til hver ende før vannet går opp stigerørene til leilighetene. 

I FG2 er det det tekniske rommet plassert omtrent midt på 2A, slik at det blir veldig lang avstand til endene ved 2E. I tillegg går hovedrøret på motsatt side av bygningen i forhold til det tekniske rommet. 

Se tegningen for en enkel illustrasjon av hvordan hovedrøret er plassert. Hovedrøret er omtrent 115 meter (+/-) langt. 


Lang avstand for varmtvannet
 

Ved enden av hovedrøret i 2E, er det ett stigerør som går til kjøkkenet og et annet som går til badet for leilighetene på høyre siden. 

 

Sirkulasjonsledning

Når varmtvannet ikke er i bruk vil det varmtvannet som fra før står i hovedrøret og stigerørene bli avkjølt og dette kjøligere vannet må bli "brukt opp" gjennom tapping før nytt varmt varmtvann når kranene.

I nyere bygg er det vanlig at det fra enden av hovedrøret går et nytt rør tilbake til det tekniske rommet. Dette sørger for at varmtvannet alltid er i sirkulasjon. Det kan i nyere bygg også installeres sirkulasjonsledning i enden av stigerørene slik at det alltid sirkulerer varmtvann i nærheten av tappestedene. 

I Verksgata borettslag har vi ikke sirkulasjonsledninger verken i Fjellgata 1 eller Fjellgata 2. Når man opplever kortere tid for å få varmtvann i FG1 skyldes det hovedsakelig kortere avstand til teknisk rom. 

I prinsippet kan en sirkulasjonsledning som følger hovedrøret bli etterinstallert. Dette vil imidlertid være en dyr installasjon og løser ikke alle problemene, men kan avhjelpe en del av den tregheten som man opplever. En slik etterinstallasjon er kanskje mest aktuelt i forbindelse med annen rehabilitering av de tekniske installasjonene.


Utstyr av dårlig kvalitet eller gammelt og slitt

Selv om varmt- og kaldtvann går i ulike rør, er disse koblet sammen gjennom blandebatteriene i for eksempel dusjen. Egne tilbakeslagsventiler i disse skal hindre at kaldt-eller varmtvannet skal gå over i motsatt rør. Skjer dette vil vannet kunne strømme feil vei, og man vil kunne oppleve gufs med kaldt- eller varmtvann. 

Særlig utsatt for dette er man når utstyret er gammelt eller av lav kvalitet. Det er ikke alle billigmerker som har like lang brukstid. 

En av utfordringene med dette, er at det er naboen som vil merke at det er uregelmessigheter men naboen kan vanskelig vite hvor det sitter et defekt blandebatteri. Les mer om disse problemmene her.

Hva kan gjøres? Dersom ditt blandebatteri eller rør har mye kondens (er fuktige) uten at det er i bruk, kan det tyde på at du har et defekt blandebatterisom må byttes. 


Tette siler

Hvis du opplever kaldt/lunket varmt vann i dusjen eller har lavt trykk på vannet, kan det være en ide å rense silen i blandebatteriet eller kranen. Et tilgrodd filter kan redusere trykket og kan også redusere mengden varmtvann som slipper igjennom og ut gjennom dusjhodet. Disse bør i utgangspunktet renses jevnlig. Se disse videoene for inspirasjon og hør med fagfolk om du er i tvil; Rense vannkran og rense blandebatteri.


Oppsummering

På grunn av disse forholdene som er beskrevet her, vil beboerne kunne oppleve situasjonen veldig ulikt.

Kort avstand til teknisk rom vil generelt gi varmtvann raskere enn de som har lang avstand. Dersom en av leilighetene på ditt stigerør har utstyr av dårlig kvalitet vil du både kunne oppleve at det tar lengre tid og at det kan komme gufs av kaldt- og varmtvann, selv om din leilighet er nærme teknisk rom. 

Kjøkken og bad er normalt på ulike stigerør, og opplevelsen kan godt være ulik mellom disse to tappestedene. 

Vær oppmerksom for kondens og fukt langs blandebatteriet. Det kan tyde på at du må bytte ut denne. Det kan gjelde deg som også har et nyere bad (f.eks. pga. fabrikasjonsfeil eller lav kvalitet).

 



torsdag 1. april 2021

Flere prisrekorder

 Boligmarkedet i Oslo er brennhett og Verksgata borettslag er ikke noe unntak. 

Boligpriser i Oslo, Kilde: SSB

Tidlig i mars i år ble det solgt en 4-roms leilighet som sprengte alle tidligere rekorder: 8,5 millioner pluss 447 000 kroner i fjellesgjeld. Etter denne ble det solgt to andre 4-roms til henholdsvis 7,5 og 7,8 millioner. Forrige rekord for en 4-roms ble satt i mai 2019 på 8,25 millioner. 

For 3-roms leilighetene kunne vi også notere oss en ny bestenotering i mars på 7,5 millioner pluss 424 000 kroner i fjellesgjeld. Det er en million over gjennomsnittet for denne typen i fjor. 

Hittil i år har det ikke blitt omsatt noen 2-roms leiligheter. Den siste som ble omsatt var i november i fjor og markerte en ny topp for denne typen: 4 340 000 milloner pluss 318 000 kroner i fellesgjeld. 

 



søndag 21. mars 2021

Vårvask av garasjen og ladeanlegg

Vårvask av garasjen
Erfaringene fra garasjevasken i fjor høst, er det at det er viktig å få vasket garasjen en gang i året. 

Vasken avslørte flere steder hvor olje hadde fått satt seg og hvor dette ikke lot seg fjerne innenfor tiden som var avsatt. På grunn av litt større utfordringer med å få tørket ut nedre garasjeplan fikk man ikke merket opp disse plassene i fjor. 

Denne gangen skal følgende utføres: 
- Ny årlig vask av underlaget - også oljeflekker skal fjernes
- Vask av rør og kabelgater
- Vask av vegger
- Oppmerking av garasjeplassene i nedre plan
- Reparasjon av asfaltskader 

På grunn av det utvidede omfanget, må garasjen tømmes i to dager i hvert plan.

Følgende dager er satt av:
20. og 21. april: Øvre garasjeplan, inngang Gøteborggata.
22. og 23. april: Nedre garasjeplan, inngang Fjellgata.

Alle må flytte ut sin bil og tømme parkeringsplassen innen klokken 08 den aktuelle dagen. Bilen kan flyttes tilbake tidligst på ettermiddagen på dag 2 når det er gitt klarsignal for dette. Statusoppdatering vil bli lagt ut på verksgata.no

I nedre plan må også sykkelparkeringen tømmes.

De beboere som leier ut sine plasser, må si i fra til sine leietakere.

Ladeanlegg
Styret er i sluttfasen med å velge fremtidig modell for lading. Styret har søkt Oslo kommune om tilskudd, og planen er å fatte en endelig avgjørelse etter tilsagn om støtte.

Det har vært jobbet lenge med å finne gode løsninger for lading i borettslaget. Med tiden har dette blitt stadig mer aktuelt etter hvert som antall el-biler i samfunnet har økt. Fra 1. januar ble borettslagsloven endret slik at beboere med parkering nå kan kreve at styret tilrettelegger for dette. Det har også blitt klargjort i regelverket at styret har myndighet til å velge løsning, og hvordan kostnadsfordelingen skal være mellom fellesskapet og de som ønsker ladning. Kort fortalt er det fellesskapet som må dekke infrastrukturen, mens kostnadene for hvert enkelt ladepunkt og tilkobling må dekkes av den enkelte. For Verksgata borettslag er dette etter styrets syn i tråd med hvordan kostnadene til nå har vært fordelt her i borettslaget.

Det har blitt et marked for ladeløsninger hvor flere aktører nå tilbyr løsninger som er i tråd med nytt regelverk og styret har hentet inn flere tilbud. Det som i øyeblikket synes klart, er at et nytt ladeanlegg vil omfatte alle 109 parkeringsplasser. Borettslaget vil stå som eier av infrastrukturen og hver enkelt inngår avtale med leverandøren om kjøp av ladeboks og drift/serviceavtale. Som før vil strøm komme i tillegg.

For styret er det også viktig at det velges en løsning som tilbyr en mest mulig smidig overgang også for de som allerede har investert i en ladeboks.

Styret vil komme tilbake med nærmere informasjon om ladeanlegget så snart vi kan dette.