fredag 16. april 2021

Garasjeporten står - Gøteborggata - LØST

Garasjeporten med inngang fra Gøteborggata står. 

Armen som lukker/åpner porten fremstår som knekt. 

Service er bestilt og er fohåpentligvis ikke langt unna. 

 

Oppdatering:  Garasjeporten ble utbedret i 18-tiden og fungerer som normalt igjen.

torsdag 15. april 2021

Nytt ladeanlegg for El-biler

Styret har i dag valgt Circle K som leverandør og driftsansvarlig for borettslagets nye ladeanlegg.

Dette er avtalen
Avtalen med Circle K innebærer at borettslaget kjøper infrastrukturen, og at de beboerne som ønsker ladning på egen parkeringsplass kjøper en ladeboks fra Circle K og inngår et driftsabonnement med Circle K. Circle K vil på vegne av borettslaget i tillegg kreve inn betalingen av strøm.

Flere alternativer ble vurdert

Når styret har landet på en avtale hvor man kjøper infrastrukturen, og hvor beboeren må kjøpe ladebokser, er dette et bevist valg. Styret har vurdert leie som et alternativ, og kombinasjoner av å leie/kjøpe. Fordelen med leie-alternativene er en lavere oppstartskostnad, men disse løsningene blir fort mye dyrere. 

Med den løsningen styret har gått for, har borettslaget også fått tilsagn om støtte fra Oslo kommune for etableringen. Borettslaget vil få rundt 100 000 kroner i støtte, og det nye anlegget vil da ha en kostnad på under 600 000 kroner. 

Med Circle K får vi en stor seriøs leverandør, som benytter ladebokser fra markedslederen Easee. Disse boksene er de rimeligste vi har fått tilbud om for beboerne og det var også en viktig faktor for valget.

Easee Charge er den nye ladeboksen

Nærmere om løsningen
Det nye ladeanlegget vil sørge for at alle de 109 parkeringsplassene vil få mulighet til å installere en ladeboks. De som velger å ikke koble seg opp fra starten vil, enkelt kunne bestille dette fra Circle K når som helst i etterkant. Alle parkeringsplassene blir klargjort med en «bakplate». Hvis man i etterkant bestiller en ladeboks, vil denne enkelt kunne klikkes på bakplaten uten bruk av elektriker.

Når kommer det?
Installasjonen av anlegget vil begynne i mai og forventes ferdigstilt før fellesferien.

Priser

  • Ladeboks: Ved tidlig bestilling vil ladeboksene koste 12 990. Deretter vil prisen være 14 990.
  • Driftsabonnement: Frem til mai neste år, vil det ikke koste noe å være tilknyttet anlegget utover strøm. Deretter vil det være en månedlig driftskostnad på 61 kroner. Driftsabonnement gir annet tilgang til en mobil-applikasjon hvor man kan administrere ladingen og få full oversikt over forbruk og kostnader.
  • Strøm: For strømmen vil borettslaget sette en kWh-pris i samråd med Circle K. Den antas å ligge rundt 1,20 kroner basert på dagens priser.
  • Alle priser inkl. mva. 


Bruksrettshavere
De som har en bruksrett (for eksempel beboere i Snippen med flere), vil også ha mulighet til å få etablere ladeboksen på sin parkeringsplass til de samme prisene som over. 


Mer informasjon og bestillingsfrister
Det vil snart komme nærmere informasjon med frist for å ladeboksen til den reduserte summen, samt nærmere vilkår. Fristen vil være i mai. 

Vi vil også komme tilbake med nærmere informasjon til de som allerede har en ladeboks i dag. De som leier parkeringsplass av borettslaget, vil også om kort tid få nærmere informasjon om hvordan overgangen påvirker deres leieavtale.

mandag 12. april 2021

Nytt utbrudd av møll

Ved nyttår var det ikke så mye møll på loftene, men situasjoen har nå endret seg drastisk på loftet i både Fjellgata 1 og Fjellgata 2A. De eneste loftene som er godt stilt er som før Fjellgata 2D og Fjellgata 2E. 

 

Situasjonen på de ulike loftene

På loftet i Fjellgata 1 er det mye møll særlig ved vinduet ut mot Fjellgata, men er det møll et sted på loftet må alle regne med at sin bod er utsatt.

På loftet i Fjellgata 2A var alle fellene stappfulle av møll, og vi anslår at rundt 300 (!) møll var fanget av disse. Dette siden nyttår.

I Fjellgata 2B er det særlig den høyre halvdelen som har vært plaget og dette gjelder fortsatt.

Fjellgata 2C hadde et mindre antall møll. 

Fjellgata 2D og 2E er fortsatt forskånet fra å ha møll. 

 

Bekjempning

Det må et felles løft til for å få problemet med møll. Vask det som fins av klær og tekstiler og pakk det godt inn. Les mer om møll her

Videre må vi også be om at man lar de limfellene som er plassert ut, få henge i fred.

søndag 11. april 2021

Innsamling av løker

Har du påskeliljer eller andre vårblomster på løk til overs? Vi tar de gjerne i mot!

Det er nå satt ut en boks for innsamling av løker i bakgården ved 2C. 

Ikke klipp av det grønne, bare ta av jorden fra løkene. Vi tar de inn og oppbevarer til høsten. Da kan vi plante de ut og neste vår blir det litt mer farger til glede for alle. Gjelder alt som springer ut fra en løk og hvor løken fortsatt sitter på. For eksempel påskeliljer, perleblomster eller tulipaner. 

Første innsamling var i fjor våres. Det ble da en ganske god fangst og disse løkene ble plantet ut i fjor høst. Det ser ut til at det meste av dette har klart seg, og er nå i ferd med å spire både langs Fjellgata 2 og inngangspartiet ved Fjellgata 1.  



mandag 5. april 2021

Oppfølging av reklamasjoner etter Bo bedre

Styrets arbeid og erfaringer til nå

Da dette styret tok over i juni i fjor var det noen uhåndterte problemstillinger og en lang liste med reklamasjoner etter Bo bedre-prosjektet som stod igjen. Vi orienterte i fjor høst om håndteringen av ulike tilvalg. Etter dette jobbet styret videre med blant annet reklamasjonene. Det har vært viktig å få innsikt i hva prosjektet omfattet, hva som har vært bestillinger fra borettslaget og hva som har blitt godkjent av leveranser underveis i prosjektet. Bare slik kan vi med rette avgjøre om en sak er en konsekvens av valg som er tatt eller om det er snakk om en reklamasjoner. Dette har vært krevende å sette seg inn i.

Det har vært en del reklamasjoner, men det må også sies at mange av de reklamasjonene som totalt sett har blitt meldt inn, har blitt løst. Det var imidlertid en del reklamasjoner som ikke var løst da dette styret tok over, og beboere har også meldt inn nye siden da. Dette styret har selv også meldt inn nye saker som vi ønsker å reklamere på.

En ting vi erfarte fort er at vi er nødt til å samle opp reklamasjonene og ta de samlet med entreprenøren Viking. Dette fordi det er for mange reklamasjon til å behandle de en og en. Det er veldig arbeidskrevende både for styret og for Viking. Vi håper at vi kan komme dit at nye saker kan meldes fortløpende inn til Viking etter hvert som styret får melding om de, men det krever at vi har færre pågående saker samtidig.


Befaring med Viking og WSP

Da styret etter hvert fikk bedre oversikt og innsikt, gjorde vi oss klare for nye befaringer med entreprenøren og med WSP som var prosjektleder for styret for å gjennomgå de siste punktene og nyankomne sakene. Dette har imidlertid stoppet opp på grunn av stadig nye korona-innstramminger. Selv om dette fortsatt er situasjonen, er det nå kanskje et håp om at vi ikke kommer til å være korona-fast så mye lengre.

For å ha et mest mulig oppdatert grunnlag, ber vi derfor alle som har nye reklamasjoner om å melde dette til oss nå. Send reklamasjoner til styret@verksgata.no.

Blant reklamasjonene er det ikke så mange fellesnevnere. Men det er tre punkter som vi vil be beboere om å sjekke ekstra:

  • Balkongdører: Enkelte dører har vært vanskelig å åpne/lukke på normalt vis. 
  • Balkongglass: Misfarging (trolig pga vanninntrenging), eller at det innvendige glasset har sprukket opp.
  • Vannrør under balkongtak: Dette gjelder i Fjellgata 1. Her ønsker vi spesielt at alle leilighetene sjekker foretar en visuell sjekk av vannrøret i balkongtaket. Se etter dryppmerker ved skjøtene eller rustflekker.

 

Vann på balkongen

Når vi snakker om Bo bedre-prosjektet er det vanskelig å komme utenom temaet vann på balkongen. Dette er kanskje et av de fremste eksemplene på en av utfordringene hvor man må skille mellom hva som er en reklamasjon på dårlig håndverk som borettslaget faktisk kan ta videre med entreprenøren, og hva er det som er reklamasjoner, eller snarere klager, på dårlig løsninger som er bestilt og akseptert av borettslaget.

På grunn av metallkanten i forkant har flere meldt om vanndammer på balkongene etter regnvær. Det er også klager på at metalkanten hindrer en i å børste bort snø.

Sett i etterkant er det kanskje overraskende at man valgt å sette på et beslag i ytterkant som gjorde balkongene tette og hindret at vannet kunne renne over kanten. I tillegg ville en åpen løsning gjort det enklere å børste bort snø. Ingen andre balkonger vi har sett selv, har en slik løsning.

Samtidig har dette blitt trukket frem som en av de tingene som det var viktig å få gjennomført. Det var ikke ønsket at vann fra en balkong over, skulle renne ned på balkongen under. Man ønsket å unngå tidligere tiders praksis med å koordinere at de som bodde på toppen skulle vaske balkongen først, så de i etasjen under osv. I tillegg ønsket man å unngå at små gjenstander skulle kunne falle fra balkongen på noen under denne. Disse hensynene kunne sikkert vært løst også på andre måter, men det er lett å være etterpåklok.

Balkongene har et ganske kraftig fall fra stueveggen til ytterkant av balkongen. I tillegg har mange en «bananform» som gjør at det laveste punkt på balkongen er rundt midten. Etter å ha sett på det vi har av prosjektdokumentasjon, samtaler med prosjektleder, arkitekt og tidligere styremedlemmer, virker det som at var man klar over dette. Den planlagte løsningen var at man skulle legge på støp på balkongene slik at vannet ikke ville samles på midten, men renne mot sidene. Det var minst to forhold som gjorde dette umulig. Det ene var at det er store variasjoner fra balkong til balkong, hvor utpreget bananformen er. På enkelte balkonger er det snakk om 5 til 8 cm høydeforskjell fra midten til sidene. Det andre var begrensninger på hvor mye ekstra støp balkongene kunne bære.

Situasjonen nå er at vi har en løsning som i stor grad har vært ønsket av borettslaget, og som er levert av entreprenøren i tråd med bestillingen og senere føringer fra borettslaget og borettslagets rådgivere løpende gjennom prosjektet. Styret har vært klar over at det ville medføre at det på balkongene ville bli liggende vann og at det ville variere fra balkong til balkong hvor stort problem det ville være. Det kan like gjerne være en balkong midt på fasaden, som en balkong i øverste etasje.

Det er vårt inntrykk at det ikke var villighet til å gjøre nye kostbare bestillinger, i et prosjekt som allerede hadde gått over budsjett og fått behandlet budsjett-rammene flere ganger på generalforsamlingene i borettslaget. Kostnaden med å utbedre har også blitt sett opp mot at de med mye vann selv enkelt kan svabre bort vannet.

Dette styret har diskutert om det er mulig å få fjernet metallbeslaget i forkant av balkongen. På grunn av måten beslaget er festet på, vil det kunne medføre skader på belegget og er ikke å anbefale.

Selve løsningen er altså slik den er med sine fordeler og ulemper. Dette styret har ikke til nå vurdert å utfordre de løsningene som har blitt valgt i bo bedre-prosjektet og har ikke prioritert å jobbe med dette. Styret har tatt opp situasjonen med prosjektleder og arkitekten om vannet representerer et problem for konstruksjonen eller kan medføre kortere levetid. Vi har blitt forsikret om at det ikke skal være et problem. 

Vi har i stedet hatt blikket på de mange andre uløste oppgavene i borettslaget, hvor vi nå etter hvert kommer til å få flere større og mindre vedlikeholdstiltak. Styret har bestilt en rapport fra OBOS som tar for seg vedlikeholdet av hele borettslaget. På bakgrunn av den kommer styret til å prioritere hvilke saker vi løfter frem først.

På bakgrunn av dette, er ikke «vanndammene» saker som burde ha blitt meldt inn som en reklamasjon. Det er en konsekvens av valgene som er tatt, og dette styret har ikke planer om å endre på det.

Vi ønsker derimot å følge opp alle «faktiske» reklamasjoner mot entreprenøren. Det er for eksempel nedløpsrør som er utette, nedløpsrør som stopper for langt over balkonggulvet eller skarpe kanter på metall-lister. Meld slikt til styret@verksgata.no.

fredag 2. april 2021

Tregt varmtvann og gufs med kaldt- eller varmtvann

I denne artikkelen vil vi prøve å forklare hvorfor beboere kan oppleve at det tar tid før man får varmtvann og hvorfor det kan komme gufs av kaldt- eller varmtvann når man for eksempel skal dusje. 

Kapasitet

I forbindelse med utbedringene i det tekniske rommet i Fjellgata 2 nylig, (se eldre nyhetssak), fikk vi også undersøkt tilstanden på varmtvannsberederne her. Problemet er at vi i perioder ikke har tilstrekkelig med varmt vann. 

Varmtvannsberederne ble imidlertid "friskmeldt". De går som de skal og det ble ikke funnet feil på dem. De begynner riktignok å bli gamle (produsert i 2005) og nærmer seg sin anbefalte levetid (20 år) så en utskiftning må påregnes om ikke altfor lenge. 

Kapasiteten er også i henhold til anbefalte normverdier. Det som leverandøren trekker frem er at på grunn av korona-pandemien er vi generelt mer hjemme, og at dette vil også påvirke samtidigheten, og vannforbruket.

 

Lange avstander

I både Fjellgata 1 og 2 er det et teknisk rom hvor varmtvannsberederne er plassert. I FG1 er dette rommet omtrent midt på bygningen i kjelleren og det er kort vei for hovedrøret med varmtvann fra dette rommet til hver ende før vannet går opp stigerørene til leilighetene. 

I FG2 er det det tekniske rommet plassert omtrent midt på 2A, slik at det blir veldig lang avstand til endene ved 2E. I tillegg går hovedrøret på motsatt side av bygningen i forhold til det tekniske rommet. 

Se tegningen for en enkel illustrasjon av hvordan hovedrøret er plassert. Hovedrøret er omtrent 115 meter (+/-) langt. 


Lang avstand for varmtvannet
 

Ved enden av hovedrøret i 2E, er det ett stigerør som går til kjøkkenet og et annet som går til badet for leilighetene på høyre siden. 

 

Sirkulasjonsledning

Når varmtvannet ikke er i bruk vil det varmtvannet som fra før står i hovedrøret og stigerørene bli avkjølt og dette kjøligere vannet må bli "brukt opp" gjennom tapping før nytt varmt varmtvann når kranene.

I nyere bygg er det vanlig at det fra enden av hovedrøret går et nytt rør tilbake til det tekniske rommet. Dette sørger for at varmtvannet alltid er i sirkulasjon. Det kan i nyere bygg også installeres sirkulasjonsledning i enden av stigerørene slik at det alltid sirkulerer varmtvann i nærheten av tappestedene. 

I Verksgata borettslag har vi ikke sirkulasjonsledninger verken i Fjellgata 1 eller Fjellgata 2. Når man opplever kortere tid for å få varmtvann i FG1 skyldes det hovedsakelig kortere avstand til teknisk rom. 

I prinsippet kan en sirkulasjonsledning som følger hovedrøret bli etterinstallert. Dette vil imidlertid være en dyr installasjon og løser ikke alle problemene, men kan avhjelpe en del av den tregheten som man opplever. En slik etterinstallasjon er kanskje mest aktuelt i forbindelse med annen rehabilitering av de tekniske installasjonene.


Utstyr av dårlig kvalitet eller gammelt og slitt

Selv om varmt- og kaldtvann går i ulike rør, er disse koblet sammen gjennom blandebatteriene i for eksempel dusjen. Egne tilbakeslagsventiler i disse skal hindre at kaldt-eller varmtvannet skal gå over i motsatt rør. Skjer dette vil vannet kunne strømme feil vei, og man vil kunne oppleve gufs med kaldt- eller varmtvann. 

Særlig utsatt for dette er man når utstyret er gammelt eller av lav kvalitet. Det er ikke alle billigmerker som har like lang brukstid. 

En av utfordringene med dette, er at det er naboen som vil merke at det er uregelmessigheter men naboen kan vanskelig vite hvor det sitter et defekt blandebatteri. Les mer om disse problemmene her.

Hva kan gjøres? Dersom ditt blandebatteri eller rør har mye kondens (er fuktige) uten at det er i bruk, kan det tyde på at du har et defekt blandebatterisom må byttes. 


Tette siler

Hvis du opplever kaldt/lunket varmt vann i dusjen eller har lavt trykk på vannet, kan det være en ide å rense silen i blandebatteriet eller kranen. Et tilgrodd filter kan redusere trykket og kan også redusere mengden varmtvann som slipper igjennom og ut gjennom dusjhodet. Disse bør i utgangspunktet renses jevnlig. Se disse videoene for inspirasjon og hør med fagfolk om du er i tvil; Rense vannkran og rense blandebatteri.


Oppsummering

På grunn av disse forholdene som er beskrevet her, vil beboerne kunne oppleve situasjonen veldig ulikt.

Kort avstand til teknisk rom vil generelt gi varmtvann raskere enn de som har lang avstand. Dersom en av leilighetene på ditt stigerør har utstyr av dårlig kvalitet vil du både kunne oppleve at det tar lengre tid og at det kan komme gufs av kaldt- og varmtvann, selv om din leilighet er nærme teknisk rom. 

Kjøkken og bad er normalt på ulike stigerør, og opplevelsen kan godt være ulik mellom disse to tappestedene. 

Vær oppmerksom for kondens og fukt langs blandebatteriet. Det kan tyde på at du må bytte ut denne. Det kan gjelde deg som også har et nyere bad (f.eks. pga. fabrikasjonsfeil eller lav kvalitet).

 



torsdag 1. april 2021

Flere prisrekorder

 Boligmarkedet i Oslo er brennhett og Verksgata borettslag er ikke noe unntak. 

Boligpriser i Oslo, Kilde: SSB

Tidlig i mars i år ble det solgt en 4-roms leilighet som sprengte alle tidligere rekorder: 8,5 millioner pluss 447 000 kroner i fjellesgjeld. Etter denne ble det solgt to andre 4-roms til henholdsvis 7,5 og 7,8 millioner. Forrige rekord for en 4-roms ble satt i mai 2019 på 8,25 millioner. 

For 3-roms leilighetene kunne vi også notere oss en ny bestenotering i mars på 7,5 millioner pluss 424 000 kroner i fjellesgjeld. Det er en million over gjennomsnittet for denne typen i fjor. 

Hittil i år har det ikke blitt omsatt noen 2-roms leiligheter. Den siste som ble omsatt var i november i fjor og markerte en ny topp for denne typen: 4 340 000 milloner pluss 318 000 kroner i fellesgjeld.