Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

På den ordinære generalforsamling ble det varslet at det er inngått et forlik i søksmålet mot borettslaget. Forliksavtalen er av en slik karakter at den må godkjennes av generalforsamlingen i borettslaget. Styret innkaller derfor til en ekstraordinær generalforsamling. 

Tid: Tirsdag 4. juni kl 19:00 til kl 20:00
Sted: Sofienberg kirke

Innkallingen blir sendt ut på lørdag på Vibbo. 

Det vil ikke være mulig å stemme over sakene digitalt. Du må enten møte selv, eller gi fullmakt til noen som møter for deg. Les mer om fullmakt her. 

 

Takk for innsatsen på dugnaden!

Takk til alle som bidro på dugnaden eller som passet barn og gjorde det mulig for andre å delta på dugnaden. Vi var veldig mange som var innom på et eller annet tidspunkt.

Takk til alle som har sittet på knær og luket, til de som har kappet kvister og greiner, de til som har satt ut nye sykkelstativer og båret betongheller.

Takk til de som har fjernet store mengder av skrot, som har grillet og stekt vafler, og til alle andre som var innom i dag.

Vi etterlyser eieren av en sort tallerken som vaflene lå på.

Hjelp med vanning
Nå er det sommerblomster foran hver inngang. Vi er veldig takknemlige om vi kan få litt vannehjelp. Det hadde vært fint om en i hver oppgang tok seg litt ekstra av blomstene utenfor sin oppgang.

Booking av hagen
For de som ønsker å bruke hagen minner vi om bookingen her (oppdatert informasjon)

Hageslange 2B
For de som ønsker å bruke hageslangen ved 2B trenger man en firkant-nøkkel. Dette får man på steder som Jernia, Biltema og Clas Ohlson.

Generalforsamling
Da gjenstår det bare å minne om generalforsamlingen neste uke. Husk fysisk oppmøte eller fullmakt. Det er ikke anledning til å stemme digitalt.

Generalforsamling 28. mai

Tid: Tirsdag 28. mai kl 19:00 til kl 21:00
Sted: Sofienberg kirke

Snart kommer årsberetningen! Den skal bli sendte ut på epost/SMS av OBOS mandag kveld (20. mai). Si ifra til styret dersom du ikke får denne. 

Merk at det blir et fysisk årsmøte, slik som vi hadde i fjor. Det er ikke mulig å stemme over sakene digitalt. Du må enten måte selv, eller gi fullmakt til noen som møter for deg. Les mer om fullmakt her.

Sofienberg kirke
Årets lokasjon er i Sofienberg kirke i Sofienbergparken. Vi har fått lånt kirken av Sofienbergprosjektet og møtet starter med at vi får en fra prosjektet til å fortelle oss litt mer om hva det prosjektet innebærer. 

Spørsmål til regnskapet
Hvis det er spørsmål til noen av tallene i regnskapet. Det meste kan vi nok svare greit på direkte, men erfaringsmessig kan det noen ganger være spørsmål som krever litt mer undersøkelser og det får vi ikke gjort på selve årsmøtet.

Mangler fortsatt styreleder-kandidat
Som man vil se av valgkomiteens innstilling, mangler det fortsatt en styreleder-kandidat. Det kan ikke understrekkes nok, hvor viktig det er å få valgt en styreleder. Kanskje er du en kandidat? Forhåpentligvis får man tenkt på saken frem til generalforsamlingen. Kanskje er dugnaden onsdag 22. mai, en anledning til å diskutere saken uformelt med valgkomiteen eller nåværende styreleder?

Generalforsamling i Sofienbergkirke, generert av Ideogram.ai

Nye sikkerhetsavtaler

I løpet av den kommende uken kommer Core Security til å sette opp nye kameraer i garasjen. Til nå er det Securitas som har hatt videoovervåkningen. De nye kameraene får en justert plassering og vil gi noe bedre dekning enn de gamle kameraene.

Videoovervåking, generert av Ideogram.ai

 

Det gjøres også andre endringer på sikkerhetsområdet. Vi beholder muligheten for å kunne tilkalle en vekter ved behov. Her kan beboerne selv ringe til Securitas. Den daglige runden fra en vekter derimot utgår. I årsberetningen kommer vi tilbake til hva dette betyr økonomisk for borettslaget. 

I boligguiden kan du lese mer om hvilke sikkerhetsavtaler vi har for borettslaget.

Ny driftsoperatør på ladeanlegget

Fra 1. juni tar Movel over driften av ladeanlegget. Fra samme dato tar 3elektro over som ny samarbeidspartner på nye ladere. Bakgrunn er at Circle K har sagt opp dagens avtale og trekker seg ut av markedet.

Circle K hadde funnet en annen driftsoperatøt til å overta, men borettslaget fikk hentet inn et alternativt tilbud fra Movel og 3elektro som gir beboerne en bedre pakke.

Nytt er også at borettslaget har inngått en egen avtale med et firma for levering og montering av nye ladere.

Det blir månedlig faktura (velg efaktura eller avtalegiro). Månedlig avgift er 49 kroner per måned. Ved overgangen til Movel får alle et etableringsgebyr på 149 kroner, men dette spares raskt inn på lavere månedsavgift. 

Prisen på lader kuttes til 11 875 inkludert mva, levering og montering (prisen var nær 15 000 kroner med Circle K).

Ladeanlegg. Generert av ideogram.ai

For mer informasjon se vår ladeside i boliguiden her.

Vår dugnad 2024

 DUGNAD!

Vel møtt til dugnad onsdag 22. mai kl 17!

Dugnad!

Merking av sykler, barnevogner og andre gjenstander

Vi ber om at alle før dugnaden har merket sykler, barnevogner og andre gjenstander som står i fellesarealene - ute og inne - med navn og leilighetsnummer. Slik kan vi få bort det som ikke lengre er i bruk og bare i veien. Umerkede gjenstander blir fjernet. 

På dugnaden kommer vi til å plassere ut nye sykkelstativer til sportsbodene i 2A til 2E. 

Det har enkelte steder begynte å bli mange private gjenstander som står på steder de ikke skal være. Vi kommer til å bruke dugnaden til å stramme inn og fjerne det som ikke hører hjemme i svalganger, oppganger, sportsboder og på garasjeplasser. Vi ber alle om å selv ta grep før dugnaden og fjerne det som ikke hører hjemme på disse stedene. For nærmere informasjon les ordensreglene våre.

Vi tror kanskje at det også blir noe enklere å holde orden i sportsbodene med nye sykkelstativer.  

Skrotinnsamling

Hvor: På den lille gressplenen mellom 2B/2C. Her plasseres skrotet, og man starter lengst innerst. Vær også flinke med å stable i høyden.

Når: Man kan starte å legge ut skrotet sitt fra og med tirsdag 21. mai. Skrotet vil bli hentet i løpet av torsdag 23. mai.

Hva: Det er færre restriksjoner på skrotinnsamlingen enn på container. Du kan for eksempel kaste elektrisk avfall, bildekk og gipsplater. Det eneste som ikke kan settes ut er farlig avfall.

Farlig avfall: Avfall som maling, løsemidler, spraybokser og fugepatroner kan ikke settes på skrotinnsamlingen. Farlig avfall kan du levere på minigjenbruksstasjon i Sofienbergparken. 

 

Skrotinnsamling ved tidligere dugnad

Hageavfall

Vi har mye som skal klippes og beskjæres. Alt hagefall legger vi løst på gressplenen foran 2B uten å putte dette i plastposer, og uten at vi trenger å kutte opp alt i mindre biter. På hver dugnad bruker vi unødvendige menger av plastposer, tenk på miljøet, dropp plasten. Det går mye raskere også ved å bruke trillebåren. 

Byttekroken

Vi ønsker å minne om byttekroken på hobbyrommet. Av alt som kastes er det fort noe som andre kan bruke, og da kan byttekroken være et alternativ. I år tar vi en liten opprydding av det som har vært i byttekroken en stund og som ingen har vist interesse for. Ta gjerne en tur innom byttekroken før dugnaden for å se om det er noe av interesse der.

Kan du ikke delta?

Vi får ved dugnadene regelmessig forespørsel fra noen som ønsker å bidra, men som ikke kan på selve dagen, og som derfor lurer på om det er mulig å gjøre noen oppgaver før eller etter dugnaden. Dette er veldig snilt, men vi satser på størst mulig oppmøte på selve dagen og finner frem alt av utstyr da.

Ta med godt humør og arbeidslyst 😊
Nyt en vaffel underveis. Vi avslutter med grilling, kake, brus & øl.

(av hensyn til skrotinnsamlingen, var det ikke mulig å få dugnaden før 17. mai)

Falske brannalarmer – Betaling for utrykning

Fra tid til annen går brannalarmen i hele bygningen og leiligheter berøres. Som oftest tilskrives dette til en «falsk alarm». I praksis er det da gjerne matlaging som har gått galt. En stekepanne med svidd mat eller en kjele som tørrkoker.

Hva skjer? 

Leiligheten fylles med røyk. Først går den lokale varsleren i leiligheten. Hvis du ikke gjør noe, så vil alarmen gå i hele oppgangen og så til slutt hele bygningen. 

Parallelt med at alarmen går til alle, går det også en varsling til Securitas. Det kan ende med at Securitas sender en patrulje til borettslaget. For denne utrykningen betaler borettslaget i underkant av 3 000 kroner. 

Hva skal man gjøre? 

For det første er det jo veldig mye man kan gjøre selv for å forebygge at alarmen ikke går. Pass på når du lager mat. Sørg for at du har en kjøkkenvifte som er i orden, at du har byttet fettfilter på denne og kullfilter. Hvis det er en gammel modell, så bør den kanskje byttes ut med en nyere. Husk at kjøkkenviftene ikke skal kobles til avtrekksventilen. 

Hvis alarmen likevel skulle gå, så må du først få kontroll på situasjonen i egen leilighet. Legg på lokk på stekepanne og kjeler, åpne vinduer og balkongdører for full utlufting. Ikke luft ut til oppgangen!

Og så har du noen få minutter på deg å tilbakestille alarmen ved brannsentralen i din oppgang. Det er ikke så vanskelig; Nøkkel i, vri om, trykk på «stopp». Ved brannsentralen er det nærmere instrukser. Si også i fra til styret, siden styret kan bli kontaktet av Securitas og da må vi være oppdatert på hva som har skjedd. Kanskje kan vi stoppe en uttrykning?

Hva hvis man ikke stopper alarmen? 

Borettslaget kan ikke fortsette å ta regningen for alle som kokkelerer og som ikke passer på. Det er også til stor ulempe for naboer og dyr, hvis man må evakuere leiligheten fordi brannalarmen går. 

Fremover vil styret derfor forbeholde seg retten til å sende regningen for utrykningen, videre til den leiligheten som har utløst alarmen. 

Styret håper at dette vil øke bevisstheten om brannalarmanlegget og at vi dermed får ned antallet falske alarmer. Vi vil igjen oppfordre alle beboere til å sette seg inn i branninstruksen på verksgata.no/brann. Det kan vise seg å være lønnsomt.

Røyk på kjøkkenet? Generert av ideogram.ai

 

Energikartlegging – Hva kan gjøres i borettslaget for å kutte energiforbruket?

Styret har fått utarbeidet en rapport fra OBOS Prosjekt for energikartlegging i borettslaget. Bakgrunn for at vi ønsket en slik rapport var for å se om det er mulig å gjøre noen grep som gjør at vi kan få lavere energikostnader. 

Dette vet vi er et tema som mange beboere interessere seg for, og et forslag som flere har tatt opp er solceller. Dette og flere tiltak har rapporten sett på.

1 Simulering av varmetapet

OBOS Prosjekt har gjort en simulering av varmetapet i bygningen. Den viser at det største varmetapet er gjennom ventilasjonen og at dette «er vanlig for bygg uten varmegjenvinning av ventilasjonen». Videre er det ytterveggene som bidrar mest til varmetapet.  

Illustrasjon over hvilke deler av bygningen som har størst varmetap

Når det gjelder ventilasjon, er det kan det være greit å minne om tidligere ventilasjonsrapport, om at løsningen ikke er å redusere hastigheten på viftene fordi luft-utvekslingen er allerede på et minimumsnivå.

Skulle man ha gjort noe med ytterveggene, ville det beste tidspunktet for det sannsynlig vært samtidig med utskiftingen av vinduer og balkongdører i 2018/2019, men det ble valgt bort den gangen. Vi kan ellers bemerke vinduer og dører står ligger lavt og her har vi nye og moderne løsninger med lav U-verdier og det er lite å hente her. 

Energitap gjennom taket skårer lavest. Det er fra tid til annen beboere som lurer på hvorfor det er så varmt på loftet, og som er bekymret for at vi bruker mye energi på å varme opp loftet. Taket er i rapporten beskrevet som «sperretak isolert med omtrent 200 mm mineralullisolasjon og innvendig kledd med gips».

2 Mulig tiltak

Rapporten ser på flere mulige tiltak og gjør grove anslag på hva dette vil koste og hvorvidt tiltaket vil lønne seg.

2.1 Individuell måling av varmtvann

Det er blitt vanligere med systemer for individuell måling av varmtvann. Tanken er en mer rettferdig fordeling av felleskostnader og at med økt bevissthet på forbruket, får man redusert forbruket.

Utfordringen med dette tiltaket er at det koster mye å administrere. Så mye at tiltaket ikke lønner seg. Det vil slå litt bedre ut dersom man gjør dette i forbindelse med et VVS-prosjekt og samtidig legger om til vannbåren oppvarming, men det vil fortsatt ikke lønne seg.  

Kanskje kan tiltaket likevel inngå i VVS-prosjektet. Man kan da bruke anledningen til å be om en opsjons-pris og dersom man får et tilbud som har lavere installasjonskostnader og driftskostnader enn det OBOS Prosjekt har lagt til grunn, så kan det likevel være rom for dette, men her kan man ikke ha for høye forventninger.

2.2 Isolering av fasader

Dette er et tiltak som koster mange millioner å gjennomføre og gir en minimal energibesparing. Når man på et tidspunkt må rehabilitere fasaden, er ytterligere isolering noe man bør tenke på, men som et selvstendig energitiltak er det ikke aktuelt.

2.3 Solceller

Dette er et tiltak som har enkelte utfordringer. Taket har plass til en god del solceller, men takets beskaffenhet gjør en installasjon dyr mener OBOS Prosjekt. Når produksjonen er høy, matcher det ikke nødvendigvis med vårt forbruk. Overskuddsstrøm selges ut på nettet, men dersom dette er i perioder med lavt forbruk blir gevinsten på salget også lav. Batterier er foreløpig for dyrt til at man vil lagre denne strømmen. 

Skal man tro rapporten, vil heller ikke lavere priser på solcellepaneler i fremtiden gjøre dette tiltaket noe mer lønnsomt. Det er vinkelen på taket som gjør installasjonen svært mye dyrere hos oss, enn der hvor man har flate tak. 

Rapporten går vel egentlig et skritt i å advare mot å gjennomføre et slikt tiltak nå: "Typiske tak har teknisk levetid på 30 år. Det samme har solceller. Ved å montere solceller på et tak som har kortere teknisk levetid, må man påberegne full nedrigging, oppbevaring og remontering av solceller i ettertid. Dette vil medføre en betydelig økt utgift. Derfor anbefales kun solceller montert på tak med tilsvarende levetid som solcellene."

2.4 Etterisolering av tak

Merk at taket ble rehabilitert i 2005, og teknisk levetid er 30 år. Rundt 2035 kan man altså se for seg at taket må rehabiliteres. Til opplysning har styret de siste årene fått utført mye vedlikehold og små reparasjoner av taket for å forebygge skader, og det er viktig at dette fortsetter. Kanskje kan man øke levetiden noe, men etter hvert vil nok komme en stor kostnad med ordinær rehabilitering av taket. 

Dette tiltaket stiller litt i samme klasse som isolering av fasaden. Det koster enormt mye og gir en minimal energibesparelse. Her er og det først og fremst noe som kan inngå som et tiltak dersom man uansett skal gjøre en rehabilitering. 

Merk at i rapporten er ikke isolering av loftsgulvet nevnt. Vi har tatt det opp som et tema, men dette hadde rådgiverne i OBOS Prosjekt ingen gode erfaringer med og det var et tiltak de aldri anbefalte.

2.5 Skifte av energikilde – Bergvarmepumpe

Dette er et tiltak som OBOS prosjekt faktisk anbefaler. Forutsetningen her at borettslaget gjennomfører et VVS-prosjekt og overgang til vannbåren oppvarming. 

Figuren viser hvordan borehull kan plasseres på eiendommen

Ulempen med dette tiltaket er kostnaden med installasjonen, men det kan gi en stor energibesparelse. På alle tiltakene har OBOS-prosjekt regnet på lønnsomheten i et 20-års perspektiv, men dette tiltaket skiller seg ut ved at mye av infrastrukturen har levetid langt utover dette. Borehullene har OBOS prosjekt oppgitt kan vare i 100 år. I tillegg er det det mulig at tiltaket kan få ENØK-støtte. Dette, den lange levetiden og ENØK-støtten, er ikke hensyntatt i lønnsomhetsberegningen. 

En mulig tilnærming er at et fremtidig VVS-prosjekt legger til rette for vannbåren oppvarming, og så i så senere gjennomfører en overgang til bergvarme.

2.6 Skifte av energikilde – Avtrekksvarmepumpe

Dette tiltaket adresser at mye av energitapet vårt er gjennom ventilasjonen. Dette tiltaket vil utnytte dagens løsning i Fjellgata 2, hvor varm luft fra leilighetene trekkes ned i kjelleren. Fra kjelleren er det ett felles punkt som blåser varmlufta ut. Her settes det inn en varmepumpe som har stabil tilgang til varm luft som kilde, og som bruker dette avtrekket til å varme opp vann som sendes til fyrrommet, hvor en varmeveksler sørger for å varme opp varmtvannet i berederne. 

Varmluft fra garasje går i dag ut ved 2E. Kan den gjenvinnes?

 

Prinsippet høres veldig bra ut, og OBOS Prosjekt klarer å regne det hjem. Dette tiltaket har også en høy installasjonskostnad, så det tar tid før investeringen er tjent inn. Styret tenker derfor at det ikke er noe hast med å gjøre dette, men at dette også kanskje kan tas i forbindelse med et VVS-prosjekt. 

2.7 Skifte av energikilde – Luft/luft varmepumpe

Her er det snakk om varmepumper i hver eneste leilighet. Dette tiltaket har også negativ lønnsomhet. Rapporten tar forbehold om støy problematikk, og går ikke inn på problematikk knyttet til vedlikehold knyttet til en slik løsning. Tiltaket er vurdert av styret som ikke aktuelt.

2.8 Led belysning med sensor

Tiltaket foreslås fordi vanlig lysstoffrør nå utfases til fordel for LED. Dette tiltaket går på å etablere LED-armaturer. I motsetning til med vanlige pærer er det ikke nødvendigvis helt rett frem og bytte sette inn et LED-lysrør i eksisterende armatur. Dette er en problematikk spesielt i garasjen. 

Flere av våre eksisterende lyspunkter i fellesareal er av eldre årgang. Rapporten gir en anbefaling om å bytte ut eksisterende belysning i fellesarealer. Dette er ikke kostnadsberegnet. Styret tenker at dette er et aktuelt tiltak, men det må gjøres en jobb med å kartlegge omfang og hente inn priser.

2.9 Smart styring av beredersentral (Smart-hus)

Varmtvannsforbruket i borettslaget svinger veldig gjennom døgnet. Tanken med tiltaket er en smartstyring som flytter forbruket av strøm for oppvarming til tider av døgnet hvor strøm er billigere. 

Styret tenker at tiltaket er aktuelt, men kanskje mest aktuelt å se også dette i sammenheng med et VVS-prosjekt. Dette på grunn av at nye varmtvannsbereder kommer med bedre isolering og nye muligheter for styring innebygget.

2.10 Balansert ventilasjon

Dette tiltaket adresser også at ventilasjonen er den største kilden til energitapet i dag. Installasjonskostnaden er midlertid svært høy, den høyeste av alle de mulige tiltakene.  I tillegg vil det bli nødt til å gjøre store inngrep i alle leilighetene. Som det står i rapporten: «Dette vil i eksisterende boliger bli nokså inngripende tiltak». Styret har konkludert med at dette ikke er et aktuelt tiltak.  

3 Krav til energisituasjon og energimerking

I rapporten varsler OBOS Prosjekt om at det EU sin klimapakke ‘Fit for 55’ også kommer til å gjelde for oss. Vi venter stadig på hvordan Norge kommer til å implementere de nye kravene, men at det kan bli dyrt for mange virker klart.  

Det som i hvertfall er sikkert, er at om ganske kort tid kommer det strenge miljøkrav som også vil berøre oss. Det kommer til å bli miljøkrav nedfelt i norsk lov. 

Verksgata borettslag i dag energimerke lik en rød E. 

Dagens energimerke

 

Fargen er basert på andelen fossilenergi eller elektrisitet. Rød er dårligst og vi får denne på grunn av at vi bruker strøm til oppvarming. I Norge tenker vi gjerne at strøm er grønt, siden det meste kommer fra vannkraft og vannkraft er fornybart. I EU anses strøm som skittent og det eneste som gir en bygning mørkegrønn farge er fjernvarme. I Oslo kan fjernvarme godt være oljebasert. Forstod det den som kan.

Bokstaven er basert på energibehovet per kvadratmeter. Dette er hos oss anslått til 150 kWh. 

I rapporten ser man på hvordan tiltakene hver for seg påvirker vårt energimerke. Dette er aktuelt fordi man forventer at det kan bli krav om at alle boliger som er E skal opp et nivå til D, men per nå er ikke dette landet. 

Det vi kan se er at det mest effektive tiltaket vil være bergvarmepumpe med vannbåren oppvarming.  Når borettslaget i fremtiden skal velge tiltak, må man derfor i tillegg til se på om tiltaket er lønnsomt eller ikke, også vurdere hvilken forbedring tiltaket gir på borettslagets energimerking.

4 Foreløpige konklusjoner

Rapporten peker på en rekke dilemmaer. Tiltak som isolering av fasader, solceller og etterisolering av tak bør primært vurderes sammen med andre rehabiliteringstiltak. Vent med å etablere solceller, til taket eventuelt skal byttes ut.

Individuell måling av varmtvann er ikke lønnsomt, men kanskje kan det få en plass i VVS-prosjektet om ikke annet for å få et reelt tilbud og vurdere dette på nytt da. 

Noen av tiltakene har styret vurdert at det kan være mest aktuelt å gjennomføre i forbindelse med et VVS-prosjekt. Dette omfatter avtrekksvarmepumpe og smart styring av beredersentral. 

Det store tiltaket som henger igjen da er bergvarmepumpe. Generelt er tiltaket anbefalt og når man ser på hva det tiltaket kan gjøre med energimerkingen så har det også betydning. Utfordringen er at det er en stor investering og et stort prosjekt i seg selv. Det er for betydningsfullt til å avskrive og er trolig et tiltak borettslaget bør ha på sin radar. 

Utover dette kommer styret til å følge opp det foreslåtte tiltaket om å se på belysningen i fellesareal, men vi har ikke satt noe tidslinje for det ennå.

Hele rapporten finner du her. Borettslaget har mottatt støtte fra Enova for deler av kostnadene med rapporten.