søndag 27. november 2022

Renteendring

Styret har mottatt varsel om renteendring på borettslagets IN-lån i OBOS-Banken fra 15.11.22. Renten går opp med 0,25 prosentpoeng til 3,90 % (effektiv rente 3,97 %).

Som følge av at lånet er individualisert (IN-lån), vil renteendringen medføre at andelseiernes kapitalkostnader øker direkte på fakturaen med felleskostnader fra borettslaget. Det vil ha virkning fra desember.

Dette gjelder ikke for de som har innfridd sin andel av IN-lånet.

Les mer om IN-lånet her, samt muligheter til å nedbetale ekstra og renteutvikling på IN-lånet.

søndag 20. november 2022

Inflasjonsjustering og forberedelse for VVS-prosjektet

Det siste årets prisøkning har vært større enn på mange år. Det har mange allerede merket. For borettslaget er situasjonen enda sterkere opplevd. Flere av de tjenestene borettslaget bruker øker langt mer enn den vanlige prisøkningen. Dette medfører at justeringen av felleskostnadene også blir høyrere. 

Flere store kostnadsøkninger
Når styret nå har fått satt opp budsjettet for 2023, ser vi at den kostnaden som stiger desidert mest er strøm med 200 000 kroner mer i 2023 enn i budsjettet for 2022. Det er vanskelig å spå om strømprisen, men vi legger til grunn samme gjennomsnittskostnad som hittil i 2022. Så kan det være at strømprisen går ned (eller opp), men da blir kanskje også strømstøtten justert. 

De kommunale avgiftene er ute av kontroll. Vann- og avløp stiger med 16 %. Nettavisen skriver at dette skyldes at reservevann-prosjektet har blitt sju milliarder dyrere. Tilsvarende økning er varslet de kommende år. For 2023 er dette 79 000 kroner mer enn i 2022. Renovasjonsavgiften øker med 12 % og utgjør 27 000 kroner mer i 2023. 

Som følge av de økte prisene, har Norges bank satt opp styringsrenten flere ganger. Derfor blir lånene til borettslaget dyrere. For borettslagets øvrige lån enn IN-lånet utgjør dette 58 000 kroner. 

Vakthold har også blitt meget dyrere og belaster 2023 med 50 000 kroner ekstra. 

Totalt medfører disse postene alene en utgiftsøkning på 414 000 kroner. Borettslagets felleskostnader i 2022 er til sammenligning på ca. 3,66 millioner kroner.

Inntekts-justeringer
Styret har varslet våre leietakere av næringslokalene om prisjustering basert på siste års inflasjon. Denne er på 6,9 %. Dette gir ca 22 000 kroner i økt inntekt. Styret har også besluttet å justere satsene for garasjebrukere med tilsvarende økning. Dette gjelder både andelseiere med garasjeplass, bruksrettshavere og borettslagets leietakere. Dette gir ca 31 000 i økt inntekt.

Satsene for andelseiere og bruksrettshavere har i mange år ligget urørt. Det betyr at garasjebrukerne over tid har betalt en stadig mindre andel av vedlikehold- og driftskostnader med garasjen. Styrets innstilling er at denne posten også må årlig prisjusteres minimum i takt med inflasjonen. 

Disse justeringene gjør at borettslaget må justere felleskostnadene noe mindre, men de må likevel øke med 10 % for at det skal bli balanse mellom økte utgifter og inntekter.

Må begynne å ta høyde for VVS-prosjektet

Styret har satt opp et langtidsbudsjett for borettslaget. Når styret ser på hvilken effekt et VVS-prosjekt vil få på økonomien, er styret av den formening at felleskostnadene bør økes også i årene i forkant av en faktisk gjennomføring. I langtidsbudsjettet har styret satt VVS-prosjektet i 2026. Der har borettslaget et grovt estimat på 25 millioner kroner. Det er naturligvis veldig usikkert, både beløp og gjennomføringstidspunkt. Styret mener at noe av økningen bør skje i forkant og gradvis og at resten av økningen bør skje når lånet tas opp. 

I langtidsbudsjettet har styret satt opp en økning på 5 % i 2023, 24 og 25. Deretter er det behov for ca 20 % økning i 2026. Dette er økning utover vanlig prisjustering. 

For mange beboere tilsvarer dette omtrent det man har av kostnader med dagens IN-lån.

Store investeringer i 2023
Styret forventer nå at utskiftingen av dørene vil starte i januar. Kontrakt forventes å bli signert snart. Det vil komme nærmere informasjons om fremdriftsplan, og rekkefølge. Hvis mulig ønsker styret at man starter med utskiftingen av dørene i Fjellgata 1. 

Styret har inngått avtale med Heiskonsulenten AS for bistand med prosjektledelse rundt utskifting av heisen i Fjellgata 1. Denne heisen er like gammel som bygget, 1983, og antall anmerkninger på heisen øker. Her er vi i en veldig tidlig fase ennå og mer informasjon vil komme. Det er lang leveringstid på heis, men det er et håp om å få det gjort i 2023. 

Disse investeringene er det allerede tatt høyde for i dagens felleskostnader og fører ikke til behov for økt justering.

Oppsummering
Borettslagets kostnader øker. Styret øker inntektsgrunnlaget ved å justere opp leie for næringslokaler og garasjesatsene. Det gjør at behovet for å øke felleskostnadene er noe redusert, men de må likevel økes med 10 % for å balansere kostnader og inntekter. 

I tillegg økes felleskostnadene med 5 % for å begynne å ta høyde for det kommende VVS-prosjektet. 

I alt øker felleskostnadene med 15 % fra 1. januar og garasjetillegget med 6,9 %.

onsdag 26. oktober 2022

Påminning om dugnad

Husk dugnaden i morgen (torsdag kl 17)! Vi skal blant annet rive en vegg i sportsboden i 2A, så vi håper at flere har lyst til å komme å ta et tak. 

Vi håper også at man slutter seg til oss for en hyggelig prat etter dugnaden, da blir det pølser, vafler, kake og litt å drikke. 

Minner også om merking av sykler (navn og leilighet) og skrotinnsamlingen. Skrotet hentes på fredag. Vi ser at noe er plassert ut på feil sted ved gjerdet langs Fjellgata. Riktig sted er i bakgården ved Fjellgata 2B. 


tirsdag 18. oktober 2022

ENØK-støtte på 500 000 kroner

Etter en serie meldinger om dyr strøm, renteøkninger og kommunale avgifter, er det nå ekstra hyggelig å fortelle at borettslaget nå har fått tilsagn på ENØK-støtte til dør-prosjektet. Støttebeløpet kan komme opp i nærmere en halv million kroner. ENØK-støtten gis fra Klima- og energifondet til Oslo kommune.

Det er strenge krav for å få ENØK-støtte. Det opprinnelige tilbudet borettslaget fikk var med dører med mye bedre isolerende evne enn i dag, men noe under kravet til U-verdi for å få ENØK-støtte. U-verdi er et mål på den isolerende evnen til den aktuelle bygningsdelen. 

Det var derfor nødvendig å gå en ekstra runde med entreprenøren, som igjen måtte gå på produsenten for å et nytt tilbud som kunne oppfylle U-verdi-kravet.

Da borettslaget endelig fikk tilsagn om ENØK-støtte, inneholdt dette noen forbehold og formuleringer som også krevde nærmere avklaringer. Borettslaget har med hjelp fra OBOS-prosjekt fått de nødvendige avklaringene som gjør at vi nå kan være så sikre vi kan på at dør-prosjektet vil få ENØK-støtten. Selve støttebeløpet vil utbetales i etterkant av at prosjektet er ferdig.

De tilbudte dørene som omfattes av ENØK-støtten vil ha en gjennomsnittlig U-verdi på under 0,8. Noen av dørene vil ligge litt under kravet, andre litt over, men vi har fått avklart med Klima- og energifondet at det er gjennomsnittet som er avgjørende. Dermed får vi både dører med svært god isolerende evne og ENØK-støtte!

Videre prosess nå er inngåelse av kontraktsforhandling med entreprenøren. Det måtte settes på pause mens vi avklarte ENØK-støtten siden det er et krav for å få ENØK-støtte at det ennå ikke er inngått en avtale.

Når kontrakten er klar, vil vi komme tilbake med ytterligere informasjon og etterhvert en fremdriftsplan for utskiftingen.

Les tidligere saker om dør-prosjektet her.



søndag 9. oktober 2022

VVS-rehabilitering

Rørene i borettslaget er av en slik alder og tilstand, at de må byttes ut. Styret bestilte en tilstandsvurdering fra OBOS Prosjekt. Rapporten finner du her. På generalforsamling i våres, hadde vi med OBOS Prosjekt som gjennomgikk rapporten. På generalforsamling var det en del spørsmål, og denne artikkelen er et forsøk på å oppsummere rapporten og det som ble diskutert.

1 Gammelt anlegg

1.1 Kloakkrør har gått ut på dato med stor fare for sprekker

En av utfordringene hos oss er at kloakkrørene er lagd av en plasttype (ABS) som har svært kort levetid, i tillegg til at de er støpt inn i konstruksjonen. OBOS Prosjekt omtaler rørene slik:

«Ved lanseringen av plastrør i ABS (og PVC) på slutten av 60-tallet, trodde man at man hadde funnet et materiale som ville ha tilnærmet evig levetid og som uten problemer kunne støpes inn i dekker og vegger. Det viste seg etter 10-15 år at så ikke var tilfelle og at rørene har noen svakheter. Erfaringen har vist at ABS med alderen blir "sprøtt" og har dårlig evne til å ta opp bevegelser/ekspansjon. Dvs. at rørene har liten elastisitet. Det har også vist seg at ABS dårlig tåler påvirkningen av en del kjemikalier. På 70-tallet ble alle skjøter på ABS-rør utført med limte muffer. Kombinasjonen med limets reaksjon med plasten og det forhold at all ekspansjon blir forhindret med limte muffer, har ført til at ABS-rør sprekker både på langs og på tvers. Sprekkene kan ikke ses med kamera og rørene er jo støpt inn, slik at det er vanskelig å lokalisere/konstatere en skade/lekkasje. Når en sprekk har oppstått, arter det seg gjerne slik at røret holder på vannet når avløpsvannet er kaldt, mens sprekkene "åpner" seg og slipper ut vann når avløpsvannet er varmt.»
Bildet viser et avløpsrør i borettslaget som er støpt inn i betongveggen. Det er lagd åpning for en stakeluke.

Dette innebærer at dersom vi får lekkasje på rørene, kan det ta tid før man oppdager lekkasjen og det kan være vanskelig å finne ut hvor lekkasjen er. 

På enkelte steder i kjelleren hvor vi kan se deler av avløpsrørene, er det mulig å se synlige renner etter kondens/lekkasje.

Rapporten oppsummer: «Avløpsrørene har passert anbefalt brukstid og man må forvente en økning av skader i tiden fremover.»

Langs dette avløpsrøret ser vi at vann har rent. Kilden kan være kondens og/eller lekkasje.

1.2 Vannrør og sluk nærmer seg anbefalt brukstid

Anbefalt brukstid for vannrørene er 40 år. Første innflytting til borettslaget skjedde i 1983, slik at vannrørene passerer denne grensen neste år. For slukene er anbefalt brukstid 50 år.
Begge kan ha lengre tekniske levetid, og rapporten anbefaler at tidspunkt for utskiftning vurderes ut ifra lekkasjefrekvens samt fra behov for tiltak på andre installasjoner.


1.3 Varmtvannsberedere nærmer seg anbefalt brukstid

I Fjellgata 2 er varmtvannsberedere fra 2005. Anbefalt brukstid er 20 år. Det er derfor naturlig å bytte ut disse i forbindelse med et VVS-prosjekt. 


1.4 Oppsummering av tilstand

Kloakkrørene har passert sin brukstid med god margin og må byttes. Andre sentrale deler av VVS-installasjonene har også kort tid igjen av sin brukstid, og et bytte må planlegges. Det kan forventes flere skader frem til et bytte har skjedd.

2 Anbefalt tiltak

OBOS prosjekt anbefaler et større VVS-prosjekt. Fra oppsummeringen i rapporten:

«Enkelte av de sanitærtekniske installasjonene har passert anbefalt brukstid, for øvrige deler av installasjonene er anbefalt brukstid nær forestående. Vi opplever borettslaget å planlegge for fremtidig vedlikehold på et fornuftig tidspunkt. I forbindelse med denne planlegging er det vesentlig at man har et helhetlig syn på sanitæranlegget som felleskapet skal forvalte.

Det tiltaket som best dekker opp vedlikeholdsbehovene er å nullstille alt av vann- og avløpsrør inklusive sluk. Denne løsningen krever etablering av nye overflater i bad. Velges en komplett utskifting av sanitæranlegget vil alle komponenter knyttet til anlegget bli byttet ut samtidig. Dette vil gi forutsigbarhet for boligselskapet ved fremtidig vedlikeholdsplanlegging samt sikre at alle leiligheter har tette våtrom. Teknisk levetid på tettesjikt i nye bad oppgis normalt til å være minimum 30 år. Nye vann- og avløpsrør vil ha levetid på 50-100 år. Inntil alle sluk er skiftet og bad er rehabilitert anbefales det boligselskapet å informere alle andelseiere om viktigheten av regelmessig rensing av sluk.

Fellesberedere i borettslaget er fra 2013/2014 i Fjellgata 1, og 2005 i Fjellgata 2. Anbefalt brukstid på varmtvannsberedere er 20 år. I et eventuelt våtromsprosjekt er det naturlig å se videre på hvilke muligheter man har i forbindelse med oppvarming av varmt tappevann. For Verksgata borettslag ligger det til rette for energieffektive løsninger som for eks. varmepumper og hente ut energi fra ventilasjon.

Videre vil det i et våtromsprosjekt være naturlig å etablere sirkulasjon på varmtvann for å sikre kort ventetid på varmt tappevann i alle leiligheter. Anbefalt omfang av tiltaket vil være å skifte ut avløpsrør fra bunnledningen/ avløpsstamme ved overkant kjellergulv til og med luftledninger over tak. Basert på erfaringer, materialkjennskap, skadehistorikk, vil vår anbefaling være å søke en løsning som innebærer å etablere nye avløpsstammer utenfor støpte konstruksjoner. Dette er ett av de vesentligste argumenter for at borettslaget må foreta ett slikt tiltak. Om dette ikke gjøres nå, vil man uansett møte den samme problemstillingen, når som helst i fremtiden. Enkelt forklart vil tiltaket innebære at man lar de innstøpte rørene stå, tetter igjen oppstikk og tilkoblingspunkter. For så å bygge opp ny avløpsstruktur, den nye strukturen vil således for fremtiden bli utskiftbar uten store bygningsmessige inngrep.

Vannrørene skiftes fra hovedstoppekran i kjeller, opp til hver leilighet og nye rør legges til utstyr på bad og kjøkken. Nye overflater etableres med membranløsning og fliser på gulv og vegg. Borettslaget kan sette grensene ved et prosjekt, for eks: eksisterende belysning og utstyr de- og remonteres, men det anbefales å bytte ut dagens toalett til et nytt av vegghengt type. Sisterne vil da bli plassert i samme vannskadesikre innkassing som nye vann- og avløpsrør.

Ved en slik utførelse vil arbeidet være kvalitetsmessig helhetlig og varig, samt at installasjonene utformes mest mulig vannskadesikkert. Et slikt tiltak vil være en forholdsvis stor investering for hver enkelt eier. Likevel erfarer vi at det er en lavere kostnad ved å gjennomføre tiltaket som en helhetlig løsning enn å dele vedlikeholdet opp i 3 prosjekt, hvor avløp, vann og sluk vedlikeholdes hver for seg. I tillegg vil et helhetlig tiltak tilføre bygningsmassen tekniske kvaliteter som verdsettes i markedet ved omsetning av boliger og forhandling av forsikring.

3 Alternativt tiltak - Innvendig reparasjon av avløpsrør

I rapporten er det beskrevet to ulike metoder for å reparere avløpsrørene:
-    Sprøytemale
-    Relining (strømpetrekking)

Disse metodene er mest brukt på hovedrør hvor det er lange, rette strekninger og store dimensjoner. Der har man gode erfaringer med dette. Dette er ikke rør i bygninger med mindre dimensjoner og mange vinkler på rørene. 

I rapporten trekkes det frem at disse metodene:

«vil normalt være rimeligere enn en tradisjonell utskifting av avløpsrør, når behovet for vedlikehold bare gjelder avløpsrørene og avløpene har større dimensjoner. I tilfeller hvor det er avløp av mindre dimensjoner, samt at både sluk og vannrør har behov for vedlikehold, vil ikke denne løsningen gi et fullgodt resultat.»


En av utfordringene er at disse metodene ikke kan brukes på vannrørene som også bør byttes ut. Det anses derfor som lite sannsynlig at slike alternative metoder er egnet hos oss.

4 Gjennomføring av et VVS-prosjekt

4.1 Felles vs. individuelt

Borettslaget vil vanligvis etablerer en minste felles standard. Dette kan for eksempel være at alle bad skal ha varmekabler på gulv og vegghengt toalett. Det vil typisk være mulig å velge mellom ulike standard fliser og andre tilvalg. Valg utover et gitt nivå, vil være individuelle tilvalg som andelseier avtaler med entreprenør. Man har gjerne mulighet for å ha egne bestillingsmøter med en representant fra entreprenøren som bistår med valg. 

Eksisterende sanitærutstyr blir demontert og kan bli remontert, dersom dette møter dette nødvendige kvalitetskrav. 

Mye kan tilpasses, men plasseringen av toalettet er som regel forholdsvis låst. 

4.2    Gjennomføring i den enkelte leilighet

OBOS prosjekt gav på møtet et eksempel på en enkelt leilighet kan bli berørt ved selve gjennomføringen: 

Forberedelse: Først byttes nøkkelsylinder til leiligheten eller nøkkel overleveres til entreprenøren. Dagen etter pakkes leiligheten inn. Dette gjøres gjerne før en helg. 

Riving: Pågår i to uker. Det vil være mye støy og støv, men man kan bo hjemme. 

Oppbygging: Pågår i cirka tre uker. Leiligheten ferdigstilles.

Etterarbeid: En periode på cirka ti dager hvor entreprenøren fortsatt har tilgang for å kunne utbedre eventuelt feil/mangler som oppdages rett etter at man har tatt i bruk nytt bad/kjøkken. 

Bo hjemme: Man kan bo hjemme i hele perioden, også mens rivingen pågår. Den første perioden vil det ikke være mulig å bruke vann i leiligheten. Etter ca. to uker vil man ha vann på kjøkkenet. Det etableres provisoriske løsninger i borettslaget for bruk av dusj og toaletter. 


4.3 Bistand fra OBOS Prosjekt

OBOS Prosjekt går befaringer før arbeidet starter og dokumenterer tilstand sammen med entreprenør. OBOS Prosjekt gjennomfører kontrollbefaring i alle leiligheter. Feil skal utbedres med en gang. 

4.4 Kostnad og påvirkning på felleskostnadene

I rapporten er prosjektet anslått til å koste 24,6 millioner. Snitt kostnaden er anslått til 320 000 kroner per leilighet. Det er på linje med balkong- og vindusprosjektet (Bo bedre), og som i dag betales gjennom IN-lånet (restgjeld på 24,4 millioner per 31.12.2021). Det er derfor trolig at et slik prosjekt vil føre til en tilsvarende økning i felleskostnadene. 

Kostnadsanslag før oppstart er svært usikre og kommer med mange forutsetninger. For tiden er det sterk prisvekst, mangel på arbeidskraft og økte leveringstider. 

Felleskostnadene i dag, tar ikke høyde for et fremtidig VVS-prosjekt. Det kan være fornuftig at felleskostnadene justeres opp i forkant for å ta høyde for noe av den fremtidige kostnaden, slik at det ikke blir et kjempestort hopp i felleskostnadene slik vi opplevde med IN-lånet. En forskuttering av kostnadene, vil gi mulighet til å bygge opp et VVS-fond som er øremerket å dekke deler av prosjekt-kostnadene.

4.5 Tidspunkt

OBOS Prosjekt anbefalte oppstart av prosjektet i løpet av to års tid. Styret tror imidlertid at oppstart vil være i løpet av 3-5 år. Dette på grunn av hensyn til økonomien og andre vedlikeholdstiltak. Ingen avgjørelser er tatt nå om oppstart. Dette vil styret måtte vurdere løpende. Skadeutviklingen vil kunne påvirke hvordan man ser på saken. En økning i skader vil kunne medføre tidligere oppstart, mens det motsatte vil kunne gjøre at man kan prioritere annet vedlikehold.

4.6 Energi-tiltak

VVS-prosjektet vil være en god anledning til å vurdere løsninger for å redusere energiforbruket på oppvarming av vann. Slik løsninger kan omfatte for eksempel bergvarme, solceller, solfanger, eller gjenbruk av varmen fra ventilasjonsanlegget. Hva som passer best i borettslaget må utredes, og så velges den teknikken som har ut ifra forholdene i borettslaget har lavest kostnad og best nytte. 

Raskere varmtvann: Ved et VVS-prosjekt ønsker vi å få etablert en sirkulasjonsledning, slik at alle leilighetene vil få varmtvann med en gang. 

Vannmålere: Ved en total-rehabilitering kan det legges til rette for at man får installert individuelle vannmåler. Hensikten med disse er å sørge for at kostnadene med vann og oppvarmning av vann fordeles mer rettferdig basert på forbruk. Selve installasjonen av vannmålerne kan gjøres i etterkant av VVS-prosjektet når man får sett hvilken effekt øvrige tiltak har hatt. Dette fordi både installasjon og drift av vann-målere har med seg en kostnad.

5  Annet

5.1 Egen oppussing

I boligguiden har vi en egen artikkel om oppussing. Styret anbefaler ikke at man pusser opp kjøkken og bad nå, da det mest sannsynlig vil komme et større VVS-prosjekt hvor alle rør byttes ut og dette påvirker både kjøkken og bad.

Man bør derfor kun gjøre enklere tiltak som for eksempel å legge flis-på-flis, eller andre overflatiske tiltak som maling etc.



mandag 3. oktober 2022

Dugnad torsdag 27. oktober

Dugnad

Styret ønsker å invitere til en høstdugnad, torsdag 27. oktober kl 17.00! Etter dugnaden griller vi opp i hagen.


Merking av sykler, barnevogner og andre gjenstander

Vi ber om at alle før dugnaden har merket sykler, barnevogner og andre gjenstander som står i fellesarealene - ute og inne - med navn og leilighetsnummer. Slik kan vi få bort det som ikke lengre er i bruk og bare i veien. 


Skrotinnsamling

I våres hadde vi ingen skrotinnsamling men det blir det denne gangen. 

Hvor: Vi kommer til å merke opp et område i bakgården ved Fjellgata 2B. Her plasseres skrotet, og man starter lengst innerst. Vær også flinke med å stable i høyden.

Når: Man kan starte å legge ut skrotet sitt fra og med onsdag 26. oktober. Skrotet vil bli hentet i løpet av fredag 28. oktober.

Hva: Det er færre restriksjoner på skrotinnsamlingen enn på container. Du kan for eksempel kaste elektrisk avfall, bildekk og gipsplater. Det eneste som ikke kan settes ut er farlig avfall.

Farlig avfall: Avfall som maling, løsemidler, spraybokser og fugepatroner kan ikke settes på skrotinnsamlingen. Farlig avfall kan du levere på minigjenbruksstasjon i Sofienbergparken. 

 

Skrotinnsamling ved tidligere dugnad

 

søndag 2. oktober 2022

Kommunale avgifter til værs

Oslo kommune har nå lagt frem sitt budsjettforslag for 2023. Aftenposten skriver at de kommunale gebyrene for vann- og avløp kommer til å øke med over 16 % og renovasjon (søppel) med 12 %. 

Videre skriver Aftenposten at vann- og avløp får den samme økningen hvert år de neste fire årene. Denne avgiften blir derfor nesten doblet i 2026 sammenlignet med dagens nivå.

Kommunale avgifter til værs

For Verksgata borettslag er vann- og avløpsavgiften i 2022 på cirka 432 000 kroner og renovasjonsavgiften er på ca 222 000 kroner. De varslede økningene vil derfor ha en stor påvirkning på borettslagets økonomi. 

I følge Aftenposten varsler flere borettslag nå om økte felleskostnader. Dette er en del av bakteppet styret må ta hensyn til når borettslagets budsjett for 2023 etterhvert skal besluttes.

lørdag 1. oktober 2022

Renteendring

Styret har mottatt varsel om renteendring på borettslagets IN-lån i OBOS-Banken fra 14.10.22. Renten går opp med 0,32 prosentpoeng til 3,65 % (effektiv rente 3,72 %). 

Som følge av at lånet er individualisert (IN-lån), vil renteendringen medføre at andelseiernes
kapitalkostnader øker direkte på fakturaen med felleskostnader fra borettslaget. Det vil ha virkning fra januar.

Dette gjelder ikke for de som har innfridd sin andel av IN-lånet. 

Les mer om IN-lånet her, samt muligheter til å nedbetale ekstra og renteutvikling på IN-lånet.

onsdag 28. september 2022

Brannalarm - årsaker og handling

 Det har vært en og annen brannalarm i det siste. De har som regel to ting til felles:

a) Brannalarmen er utløst pga matlaging.

b) Beboer har ikke satt seg inn i hvordan slå av alarmen.  

 

"Falsk alarm" får vi høre når vi kommer til stedet. Nja, når det velter røyk ut av leiligheten var det en høyst ekte alarm og vi skal være glad for at vi har et system som sørger for varsling. 

Men vi skulle helst hatt færre alarmer som skyldes at folk ikke følger godt nok med på det de har i ovnen, gryta eller stekepannen. Man må følge bedre med, og sørge for å ha kontroll slik at det ikke blir røykutvikling. 

Når alarmen går, må man handle raskt. Da må du umiddelbart få lagt et lokk på gryta eller panna og få luftet ut, og deretter ned på brannsentralen:

- Sett i nøkkelen og vri om.

- trykk på "stopp summer", så "stopp alarm". 

Dette står på brannoppslaget i alle oppgangene. Det er en fordel å gjøre seg kjent med den slik at man kjenner rutinen.




tirsdag 13. september 2022

Korrigert kwh-pris på El-bil lading

For kort siden sendte Circle K ut fakturar for ladeforbruket i første halvår (feb-juli). På denne fakturaen brukte de gammel ladepris. Circle K kommer derfor til å sende en ny faktura. Korrekt ladepris skal være 3 kroner per kWh.

Dette er opp fra tidligere annonsert og skyldes både høye strømpriser og høy nettleie. På ladeanlegget utgjør nettleien en betydelig tilleggsavgift på grunn av den høye effekten som el-billading bruker. 

Den nye nett-leiemodellen som skulle ha vært innført fra 1. januar i år, men ble først innført fra 1. juli. Både nye og gammel modell, har store tillegg for nett-effekten, men den nye modellen er noe rimeligere enn den gamle. Det var derfor uheldig for oss at innføringen av denne ble utsatt. 

En ny rimligere nettleie-modell, hjelper likevel ikke så mye i møte med de høye strømprisene. Derfor tror vi per nå at 3 kroner også vil være kwh-prisen for neste halvår. 

Prisen borettslaget tar er basert på at borettslagets faktiske kostnader skal dekkes av brukerne selv (selv-kostnad). Derfor justeres prisen, når vi vet hva kostnaden ble.

mandag 12. september 2022

Prisrekorder

I det siste har det vært noen del omsetning av leiligheter. Det er ikke så mange salg, men nok til å gi et lite inntrykk. 

I 2020 var det omsatt 11 leiligheter, i 2019 ble det omsatt 8 og hittil i år er det omsatt 6 stykk. 

For 4-roms ble rekorden satt i fjor juni med 8,65 milloner kroner. I juni var det en annen 4-roms som gikk for det samme, og annen en for nesten like mye med 8,60. 

For 3-roms fikk vi nå i august satt en ny rekord på 7,88 millioner. Forrige rekord var på 7,7 mill i fjor høst. 

En 2-roms ble i juli solgt for 4,75 og en august for 4,8. Det er godt over forrige rekord på 4,34 fra november 2020. Vel å merke ble ingen to-roms omsatt i 2021. 

Alle priser uten fellesgjeld. 

Forkjøp

Omtrent 1 av 4 leiligheter i vårt borettslag blir tatt på forskjøpsrett.


tirsdag 6. september 2022

Strømforbruket

I vår siste status for dør-prosjektet, skrev vi at basert på strømprisen hittil i år har borettslagets strømkostnader økt med ca. 134 000 kroner i forhold til budsjettet. Eller; 145 kroner ekstra per leilighet, per måned. 

Siden har det også blitt en diskusjon blant flere beboere om hvordan få ned strømforbruket og kostnadene. Det er en veldig sunn diskusjon og bidrar til ettertanke og kanskje endret handlingsmønster. 

Strømforbruket er blitt lavere
Dagens Næringsliv skrev nylig «Nå bruker nordmenn mindre strøm». Det gjelder også her i borettslaget. I løpet av årets 8 første måneder, er strømforbruket til varmtvann i Fjellgata 1 redusert med 9 %, og i Fjellgata 2A-E er nedgangen 13 %. 

Strømforbruket til varmtvannet har de siste årene vært usedvanlig stabilt. I perioden januar-august brukte vi i 2019 ca. 174 000 kWh, i 2020 omtrent det samme og i 2021 ca. 175 000 kWh. 

I samme periode i 2022 er det imidlertid brukt ca. 153 000 kWh. 

Det tyder på at, som det står i DN, at «folk flest har tatt grep». Det er vi takknemlige for, og vi oppfordrer til videre innsats! 

Oslo har fortsatt vannmangel – gjør det for Oslo
Oslo kommune oppfordrer fortsatt til felles dugnad for å spare på vannet, og presenterer flere tips i den anledning. Flere av disse tipsene vil både spare vann og strøm. 

Fremtidige tiltak for å få ned strømforbruket
Et av de store tiltakene foran oss er VVS-prosjektet. I den forbindelse er det naturlig å bytte ut borettslagets varmtvannsberedere. I dag er det en varmesentral i hver bygning. Det kan være aktuelt å gå fra to varmtvannssentraler til en for å få en mer effektiv drift. 

Det vil være naturlig å se på ulike måter for å kunne få ‘gratis’ energi eller varme, gjennom tiltak som solceller, solfangere, varmepumpe, bergvarme, eller gjenvinning av varmluften fra ventilasjonsanlegget. Hvilken eller hvilke metoder som er best egnet her, må fagfolk hjelpe oss med å avklare. 

Videre har styret et ønske om å få etablert en sirkulasjonsledning, slik at vi raskere får varmtvann i krana. På den måten får man forhåpentligvis også ned forbruket.

I tillegg kan det bli aktuelt med vannmålere i hver leilighet. Det er ikke noe som man vil installere med dagens løsning, når man står foran et større VVS-prosjekt i løpet av noen år. I dag er det to ‘stammer’ til de fleste leilighetene og det betyr at man måtte ha installert to vannmålere, eller droppet vannmåler til for eksempel kjøkkenet. Dette er noe som må planlegges i forbindelse med VVS-prosjektet.


lørdag 3. september 2022

Renteendring igjen

Styret har mottatt varsel om renteendring på borettslagets IN-lån i OBOS-Banken fra 13.09.22. Renten går opp med 0,5 prosentpoeng til 3,33 % (effektiv rente 3,40 %). 

Som følge av at lånet er individualisert (IN-lån), vil renteendringen medføre at andelseiernes
kapitalkostnader øker direkte på fakturaen med felleskostnader fra borettslaget. Det vil ha virkning fra desember.

Dette gjelder ikke for de som har innfridd sin andel av IN-lånet. 

Les mer om IN-lånet her, samt muligheter til å nedbetale ekstra og renteutvikling på IN-lånet.

mandag 29. august 2022

Status i dørprosjektet

Før sommeren ble anbudsdokumentet ferdigstilt, og det ble gjennomført en befaringsrunde med fire aktuelle entreprenører sammen med OBOS Prosjekt.

Tilbudene har kommet inn og ut ifra det har det nå i august vært gjennomført en runde med avklaringer med den entreprenøren som hadde det laveste anbudet. Det er fortsatt behov for noen avklaringer og det arbeidet pågår nå.

Styret undersøker muligheten for mulig ENØK tilskudd til de nye dørene. For å få dette stilles det strenge krav til dørene og vi har fortsatt det slik at dette i utgangspunktet kun er aktuelt for nybygg. Vi har derfor begrenset tro på dette, men ønsker likevel å få det sjekket ut.

Styret undersøker også nytt nøkkel og adgangssystem. Her har styret fått presentert to ulike systemer som byr på spennende muligheter. Et spørsmål vi har fått gjelder kodelås på leilighetsdøren. Ingen av systemene vi har sett innebærer kodelås på leilighetsdøren. Det ligger nok an til at standarden vil være vanlig mekanisk nøkkel på leilighetsdøren, med mulighet for individuelt tilvalg dersom man ønsker noe mer moderne.

På dørene til fellesareal vil det imidlertid bli en mer moderne men utprøvd løsning med bruk av brikke eller en elektronisk nøkkel. Dette avhenger av hvilket system vi velger.

På økonomisiden er det fortsatt styrets oppfatning at dør-prosjektet i seg selv ikke vil gi økte felleskostnader. Imidlertid stiger prisene på det meste slik at den årlige inflasjonsjusteringen fra 1. januar kommer nok til å bli større enn vi har vært vant med. Strømprisen alene hittil i år, etter strømstøtte, har økt kostnadene med ca. 134 000 kroner i forhold til det vi hadde budsjettert med. Per leilighet utgjør det i gjennomsnitt 145 kroner i økte felleskostnader per måned. 

Les tidligere saker om dør-prosjektet her.

mandag 22. august 2022

Garasjevask - Status

Status 

Tirsdag kl 23:50: Åpnet!

Det er nå mulig å kjøre inn i garasjen igjen. Ta hensynet til at sementen er helt ny. Når du ringer opp garasjen, ikke bli stående på den nye sementen. 

Vi ser at det nok må gjøres noe mer helt i forkant men firmaet vil komme tilbake på et senere tidspunkt.


Tirsdag kl 22:55: Fortsatt ikke tørt

Det er fortsatt ikke klart for å kjøre inn. Ny oppdatering om ca. en time.

 

Tirsdag kl 21:00: Sementen tørker

Firmaet har nå gjort seg ferdig, men man kan ikke kjøre inn ennå. Dette gjelder også sykler og gående. Derfor er det satt opp kjegler som avsperring.

Det er et lite parti ved innkjøringen som ikke er dekket, fordi det gikk med mer enn beregnet. Dette vil bli tatt senere. I tillegg er det noen småskader inne i garasjen som også vil bli tatt senere.  

Klokken 23:00 vil vi sjekke status og undersøke stivheten på sementen. Ny melding vil da bli lagt ut her. 

Når det blir klart for innkjøring ber vi om at man kjører rett inn med lav fart. Ikke bli stående med bilen på den nye sementen eller vri hjulene på sementen.

Tirsdag kl 1845: Det blir sen åpning

Langs kjellerveggen er det lagt plastikk ("knasteplast") som skal beskytte mot vann og sørge for å holde veggen tett. I forkant av innkjøringen fra Gøteborggata stakk denne opp fra asfalten og dermed har regnvann kunne havne mellom plastikken og betongveggen. Dette har medført fuktinntrengning og i nedre plan har vært et stort område med sopp eller mugg, akkurat under innkjørselen. Dette blir nå utbedret med en en ny kant over knasteplasten og som dekkes med asfalt. Dermed håper vi at videre fuktinntregningen stoppes. 

Gammel sprø sement ved innkjørselen er fjernet og det vil bli lagt ny. Denne er hurtigtørkende, men det vil gå en del timer etter at denne er lagt til man kan kjøre inn. Det betyr at man ikke kan kjøre inn direkte etter at firmaet som står for jobben, har pakket ned og dratten. Den nye sementen må få tørke ferdig. Det blir satt opp en sperring inntil man kan kjøre inn. Det blir også lagt ut ny oppdatering her. 

Det betyr at for enkelte blir det kanskje for sen innkjøring i kveld. Et alternativ kan være gateparkering i  nærområdet. Mellom kl 20 til kl 09, er det avgiftsfri betaling på de kommunale parkeringsplassene. 


Mandag kl 20:03: Nedre plan ferdig

Nå kan parkeringen i nedre plan  (inngang Fjellgata) igjen benyttes!

Mandag kl 19:17: Utgravde masser

En del av arbeidet som gjøres er at det øverste laget i dreneringsgrøftene graves ut. Dette er grøfter som går paralett langs enkelte parkeringsplasser, hvor overvann fra tak og balkonger føres ned. Vannet skal så i prinsippet trekke ned i grunnen. Massen er imidlertid svært fuktig og når denne fuktige jorden blir liggende inntil veggen over lang tid, er dette ikke bra for veggen. Det øverste laget av dette blir nå fjernet. Senere, kanskje neste vår, vil grøftene bli fylt opp av ny drenerende masse. Grunnen til at dette ikke gjøres med en gang, er på grunn av utbedring av eventuelle skader og uttørking av veggen. 

En henger med dagens 'fangst' kommer til å stå i bakgården over natta.


Mandag kl 16:48: Arbeidet tar noe lengre tid enn planlagt.
- Øvre plan (inngang Gøteborggata): Kan brukes fritt fra nå og ut kvelden. Det kommer til å være noe arbeid her senere i kveld, men det medfører ikke stenging av porten. 

- Nedre plan (inngang Fjellgata): Arbeidet kommer til å pågå videre utover kvelden, og forblir stengt enn så lenge. 


tirsdag 16. august 2022

Påminning om garasjevask neste uke

Vi minner om garasjevasken som begynner neste uke.

De aktuelle datoene mandag 22. august og tirsdag 23. august. 

  • Nedre plan (inngang Fjellgata) vil bli vasket på mandag.
  • Øvre plan (inngang Gøteborggata) vil bli vasket på tirsdag, med begrenset inn- og utfart deler av mandag.

Den dagen ditt garasjeplan skal vaskes, må man flytte bilen ut av garasjen innen klokken 08.00. 

Parkeringsplassen må ryddes helt ut. Sykler med mer må også fjernes.

Stengt innkjørsel fra Gøteborggata deler av mandagen

Merk at på mandagen, vil det bli utført reparasjonsarbeid med innkjøringen fra Gøteborggata. Her skal dreneringen i forkant utbedres og det øvre laget som har sprukket opp, vil bli støpt på nytt med hurtigtørkende sement. Inn- og utfart vil derfor ikke være mulig mens dette arbeidet pågår, og frem til sementen har tørket. 

Hvis man trenger bilen på dagtid mandag må man flytte denne ut av garasjen innen klokken 08.

Flytting tilbake

Det vil bli gitt melding på forsiden av www.verksgata.no når det er klart for å flytte bilen tilbake. 

Vi ber om at man ikke kontakter styret for dette. Erfaringsmessig blir det klart sent på kvelden. Vi er i løpende dialog med entreprenør, og legger ut melding når entreprenøren har gitt grønt lys.

torsdag 11. august 2022

Kontroll av brannalarm-anlegget

Onsdag 31. august gjennomfører Firesaft test og kontroll av brannalarm-anlegget. 

For å få testet "alle sirener og alarmorganer", trenger de tilgang til alle leiligheter.

Tentativ kjøreplan:
Fjellgata 1: 08:00 -10:30
Fjellgata 2A: 10:30 - 11:30
Fjellgata 2B: 12:00 - 13:00
Fjellgata 2C: 13:00 - 14:00
Fjellgata 2D: 14:00 - 15:00
Fjellgata 2E: 15:00 - 16:00
Alle tider cirka.

Skriv fra Firesafe, for Fjellgata 1. Trykk på bildet for større.


mandag 8. august 2022

Renteendring på IN-lånet

Styret har mottatt varsel om renteendring på borettslagets IN-lån i OBOS-Banken fra 22.07.22. Renten går opp med 0,5 prosentpoeng til 2,83 % (effektiv rente 2,87 %). 

Som følge av at lånet er individualisert (IN-lån), vil renteendringen medføre at andelseiernes
kapitalkostnader øker direkte på fakturaen med felleskostnader fra borettslaget.

Dette gjelder ikke for de som har innfridd sin andel av IN-lånet. 

Les mer om IN-lånet her, samt muligheter til å nedbetale ekstra og renteutvikling på IN-lånet.

onsdag 29. juni 2022

Garasjeportene - Installasjon pågår

I dag har Industriporter startet arbeidet med å få ny motor og styringsmekanisme på garasjeportene. Oppstarten ble litt senere enn varslet.

De starter på porten i øvre plan (inngang Gøteborggata). 

Det skal være mulig å kunne kjøre inn- og ut mens arbeidet pågår.

søndag 12. juni 2022

Garasjeportene - Ny motor og styring

Igjen er det litt trøbbel med garasjeporten, denne gangen mot Gøteborggata.

Det vil denne gangen ikke bli bestilt service utover det vaktmester eventuelt kan få. Grunnen til at vi ikke bestiller service, er at styret har bestilt ny motor og ny styringsmekanisme til begge porter. 

Motoren som vi har i dag, er beregnet på villaer altså vanlige hjem. Med høy bruk går dagens motor varm og vi får driftsproblemmer, i tillegg til at dagens løftemekanisme gir høy slitasje. Vi bytter leverandør til Industriporter AS. Som navnet indikerer leverer disse porter og deler som er beregnet på litt mer aktive anlegg. 

Vi har bedt de om å levere så snart som mulig, og håper at de får begynt den uken som kommer nå. 

Inntil da må vi bare be om at man sørger for å lukke porten for hånd etter seg, ved inn- og utkjøring. 

Det gjøres ikke endring på åpningen med mobil eller klikker. 

-------

Andre nyheter: Vår bod-aksjon er nå avsluttet. Vi ser at det ble ryddet opp i en del boder, og kanskje flere enn det vi hadde trodd. I alt har styret bistått sju beboere. Tre av bodene ble ryddet ut på forhånd, mens fire låser ble klippet over. To av bodene var tomme, mens det stod igjen noe i de to siste bodene. Dette blir inntil videre tatt vare på, før vi etter en tid kaster det.

søndag 5. juni 2022

Garasjevask i august

Årets garasjevask vil skje i uke 34 i august. 

De aktuelle datoene mandag 22. august og tirsdag 23. august. 

  • Nedre plan (inngang Fjellgata) vil bli vasket på mandag.
  • Øvre plan (inngang Gøteborggata) vil bli vasket på tirsdag, med begrenset inn- og utfart deler av mandag. 

Dan dagen ditt garasjeplan skal vaskes, må man flytte bilen ut av garasjen innen klokken 08.00. 

Parkeringsplassen må ryddes helt ut. Sykler med mer må også fjernes. 

Stengt innkjørsel fra Gøteborggata deler av mandagen

Merk at på mandagen, vil det bli utført reparasjonsarbeid med innkjøringen fra Gøteborggata. Her skal dreneringen i forkant utbedres og det øvre laget som har sprukket opp, vil bli støpt på nytt med hurtigtørkende sement. Inn- og utfart vil derfor ikke være mulig mens dette arbeidet pågår, og frem til sementen har tørket. 

Hvis man trenger bilen på dagtid mandag må man flytte denne ut av garasjen innen klokken 08.

Flytting tilbake

Det vil bli gitt melding på forsiden av www.verksgata.no når det er klart for å flytte bilen tilbake. 

Vi ber om at man ikke kontakter styret for dette. Erfaringsmessig blir det klart sent på kvelden. Vi er i løpende dialog med entreprenør, og legger ut melding når entreprenøren har gitt grønt lys.

Asfaltering

Til tirsdag begynner arbeidet med å utbedre bakken opp fra Gøteborggata. Her har asfalten vært i ganske dårlig forfatning i lang tid, men nå håper vi å få det satt i stand. Litt av det fjellet som stikker opp skal kuttes, slik at man lagt asfalten jevnt over det hele.

 




søndag 29. mai 2022

Booking av bordene i hagen

Styret har fått opprettet en tjeneste som gjør at man kan booke bordene i hagen (den med flaggstanga). 

Dette gjør vi fordi vi ønsker at man skal kunne planlegge middag, feiringer og annet, uten å være redd for om man har bordene eller ikke. På den måten er det bare værgudene man trenger å bekymre seg over. 

Til nå har enkelte valgte å varsle om at de ønsker å bruke bordene på Facebook-gruppen vår, men det kan være vanskelig å fange opp for alle.

Hagen er for alle beboerne i borettslaget, og ved hjelp av booking-tjenesten, mener styret at denne blir lettere tilgjengelig for alle. 

Reservasjonen gjelder kun bordene. Hagen er fortsatt tilgjengelig for andre.

Book kun en gang per dag, vis ellers sunn fornuft og ta hensyn til hverandre. 17. mai har vi valgt å reservere for alle. 

For å bruke tjenesten går du til https://verksgata.simplybook.it/. Det ligger også en lenke i venstremenyen (desktop-versjonen) og fra Boligguiden. 

Vi får se på dette som en prøveordning, høste erfaringer og så senere eventuelt gjøre tilpassninger.

Utsnitt fra booking-siden


fredag 27. mai 2022

Opprydding i kjeller-boder – Frist 10. juni

Den siste tiden har styret fått flere henvendelser fra beboere som enten lurer på hvilken kjellerbod som er deres, eller som opplever at boden deres blir benyttet av noen andre eller er låst. 

Vi snakker her om de bodene som fins i de tidligere kjølerommene. Det finnes en slik kjellerbod til alle leiligheter, unntatt kjellerleiligheten i 2A. 

Mange grunner til at det har blitt uoversiktlig
Opp gjennom årene har det nok vært litt varierende bruk og praksis rundt disse. Her er det mye som kan ha skjedd: Ved utflytting kan noen boder ha blitt stående ubrukt og senere tatt i bruk av andre. Noen har byttet boder eller fått lånt en bod ekstra. Noen har satt opp en merkelapp med eget navn og så har man flyttet ut, men lappen stod der fortsatt og dermed kan det ha blitt litt usikkerhet og forvirring om hvem som egentlig disponerer hvilken bod. Noen har kanskje ikke funnet sin bod, og tatt i bruk en ledig bod, og dermed kan man få dominoeffekt. Ut ifra egne påskrevne lapper kan det se ut til at enkelte leiligheter bruker både to og tre boder. I tillegg er det nok gjennom årene noen nøkler som er tapt og enkelte som har flyttet og glemt igjen det de hadde i boden. 

Allerede ryddet opp i 2A
For en tid tilbake var det en vannskade i 2A som førte til at kjellerbodene der måtte bli demontert og satt opp på nytt. Det gjorde det nødvendig å fordele bodene på nytt og styret lagde da en tegning med fordelingen.

Nå må det ryddes opp i de andre bodene
Styret har nå lagd en tilsvarende oversikt også i de øvrige oppgangene basert på det opprinnelig påskrevne leilighetsnummert. Oversikten blir hengt opp på døren til hvert bod-areal. Til boligguiden er det lagd en bod-oversikt hvor alle kan se fordelingen i alle oppgangene.

Eksempel på tegning over kjellerbodene, her fra Fjellgata 1

Slik gjør vi det
Vi ber alle om å ta en grundig titt på tegningen for sin oppgang. Hvis du bruker en annen bod enn den som i henhold til denne tegningen, må du flytte ut av denne boden. Fordi det kan være behov for at flere flytter ut av den boden de bruker i dag for å komme inn sin i den riktige boden, ber vi om at alle som bruker feil bod, flytter ut av denne innen 10. juni.

Etter 10. juni: 

  • forventes det at alle kun bruker sin tildelte bod i henhold til tegningen.
  • vil styret bistå de som har henvendt seg til styret, og klippe opp låsen og få tømt boden, dersom denne da fortsatt ikke er gjort tilgjengelig. Styret vil da oppbevare gjenstandene en stund før de kastes. 
  • fjerner styret det som fins av litt ulike private markeringer, slik at det ikke blir forvirring om fordelingen. 

Hvis noen som er i feil bod i dag og har problemer med å få ryddet ut boden før 10. juni, ber vi om at man tar kontakt med den som egentlig disponerer denne boden.

søndag 22. mai 2022

Rotte i garasjen

Det har blitt observert en rotte i garasjen. Som et strakstiltak har vaktmester satt ut en del feller i både øvre og nedre plan.

Her ble det gitt raskt beskjed til styret, og det er veldig bra slik at tiltak kan settes i gang raskt. 

Vi bruker anledningen til å minne om Skadedyr-siden vår, og at man er pliktig til å melde i fra til styret, også dersom man for eksempel oppdager skadedyr i egen leilighet. 

På loftene er møll-fellene nylig byttet ut. Det fortsetter å være noe møll på de loftene som har hatt dette tidligere. Vi kan bare oppfordre til at man fortsatt tar sine forhåndsregler særlig med tekstiler. Les mer om møll her.

mandag 16. mai 2022

Påslaget til Telia øker (igjen)

Fra 1.juli øker Telia prisen på den kollektive avtalen med 40 kroner. Derfor øker borettslaget påslaget tilsvarende fra samme dato. 

Det innebærer at linjen som heter "Internett" øker fra 315 kroner til 355 kroner på den månedlige regningen fra borettslaget. Dette påslaget gjelder den kollektive pakken, hvor beboere kan velge mellom tre hovedalternativer. Les mer om avtalen med Telia her

Telia begrunner økningen med at de har blitt nødt til å betale mer til "kommersielle kringkastere". Det er aktører som TV2 og andre. Les brevet og begrunnelsen fra Telia under (klikk på bildet). 

TV tilbudet blir samtidig noe utvidet. Norsk Film+ blir inkludert i TV-pakken uten bruk av poeng. 


Betaler du for mye?

Etter at borettslaget fikk den nye kollektive avtalen, er minstehastigheten på internett økt til 50 Mpbs. Hvis du får en regning fra Telia, kontroller hva du betaler ekstra for og vurder om du trenger det. Særlig gjelder dette hvis du har hatt en oppgradert nettlinje og nå betaler ekstra for en høyere hastighet. Hvis du er i tvil om du trenger hastigheten du har, kan du kontakte Telia for å redusere den. Prøv en periode med kun den kollektive-delen. 

onsdag 11. mai 2022

Løkinnsamling og takk for dugnad

 

Hvis noen fortsatt har løker igjen, samler vi de gjerne inn. Over er et bilde av de påskeliljene som blomstrer nå og som ble planet ut i fjor høst etter en tilsvarende innsamling i fjor. 

En eske er plassert ut ved sykkelparkeringen ved 2C. 

Styret vil bruke anledningen til å takke alle som deltok på dugnaden i går. Det var et stort oppmøte og stor iver, været til tross! Nedenfor noen bilder med resulatet fra dugnaden :)








søndag 8. mai 2022

Påminning om dugnad

Minner om dugnaden på tirsdag kl 17:00. Les det første oppslaget her.

Vi satser på at været holder seg. Sommerblomstene planter seg ikke ut alene. Skulle det bli regn, får vi være litt kreative. 

 

Dugnad!

onsdag 4. mai 2022

Presentasjon for generalforsamlingen

Presentasjonen fra gårdagens informasjonsmøte er nå lagt på filområdet til borettslaget under Generalforsamlinger. 

Direkte lenke her.

Forside presentasjonen


En oppsummering av informasjonen rundt VVS-rehabilitering, vil vi forsøke å legge ut noe senere.

mandag 2. mai 2022

Nødlysanlegg

Styret har engasjert Firesafe til å få etablert et nødlysanlegg. Dette er et branntiltak som skal gjøre det lettere å ta seg frem i tilfelle brann. Et slikt anlegg er obligatorisk i alle nye bygninger, og et tiltak styret fikk sterkt anbefalt da styret for en stund siden fikk vurdert brannsikkerheten i borettslaget.

Tiltaket innebærer at det blir montert nye armaturer i parkeringskjeller, trappegangen i Fjellgata 1 og oppgangene i Fjellgata 2.

Vi har ventet en stund på beskjed om oppstart. Når det først skjer, så skjer det raskt. Monteringen starter til onsdag i Fjellgata 1. Nedenfor sees en tentativ fremdriftsplan. 

Trykk på bildet for større versjon

NB! Bruker anledningen til å minne om video-møtet på tirsdag 3. mai, kl 18! OBOS Prosjekt deltar og snakker om det store fremtidige prosjektet VVS-rehabilitering.

tirsdag 26. april 2022

Årets generalforsamling

Alle burde nå ha fått innkallingen til årets generalforsamling eller årsmøtet som OBOS har begynt å kalle det. Hvis ikke finner man også innkallingen med årsberetningen her.

De digitale generalforsamlingene har gjort at mange flere har deltatt i avstemningene, og det mener styret er en fordel. Kombinert med et informasjonsmøte på video, blir det god anledning til å stille spørsmål og ta opp aktuelle problemstillinger. 

Det sosiale båndet og muligheten til å se hverandre i levende live, tenker vi ivaretas best på vår-dugnaden. 

Vi får i år et gjesteinnslag. OBOS Prosjekt blir med på video for å snakke om VVS-rehabilitering. I årsberetningen har vi skrevet litt om behovet for et fremtidig VVS-prosjekt, så dette vil OBOS Prosjekt gi oss litt mer informasjon da. 

Informasjonsmøte: 03.05.2022 kl 18:00 https://meet.google.com/wqh-gywv-tmb

Et av årets forslag gjelder porten i Fjellgata 2 og låsing av denne. Etter at årsberetningen var utformet, har stangen som lukker porten fått seg en knekk. Forslagsstiller har neppe tatt saken i egne hender, og vi avventer reparasjon av denne til generalforsamlingen har tatt stilling til forslaget.

mandag 18. april 2022

Dør-prosjektet: Spørsmål og svar

Nedenfor er samlet noen spørsmål og svar om dør-prosjektet. Dør-prosjektet har sin egen samleside her, denne er også tilgjengelig via Boligguiden (helt nederst på siden).

Oppdatert 28. april og 15. mai


1) Sikkerhetslås
Spørsmål: Vi har ekstra sikkerhetslås i døra i dag. Blir nye dører levert med dette?

Svar: På de gamle dørene våre har vi en enkel hovedlås og en ekstra lås som gjerne kalles tilleggslås eller sikkerhetslås. Dette er ikke vanlig lengre på nye dører, da nye dører kan bli levert med en hovedlås som i seg selv er tryggere enn de gamle løsningene. Styret vil trolig gå for en slik løsning.

2) Kikkehull I
Spørsmål: I dag er det kikkehull i døra. Vi håper nye dører kan leveres med dette. Vil det i så fall koste oss noe ekstra?

Svar: Styret er i utgangspunktet innstilt på at de dører som i dag har kikkehull, byttes ut med nye dører med kikkehull. Kikkehull kan ikke leveres i etterkant, da dette må gjøres av produsenten for å opprettholde brann- og lydkrav. Ingen vil få egen regning for kikkehull, det vil inngå i totalkostnaden for prosjektet.

3) Kodelås
Spørsmål: «Vi vil ikke ha kodelås på vår entredør og terrassedør»

Svar: Vi ser at enkelte i dag har kodelåser på leilighetsdørene. Styret må undersøke hva slags type adgangssystem og nøkkelsystem vi skal ha og hvilke dører som skal være omfattet. En mulig løsning er at det til leilighetsdørene blir tradisjonell løsning med nøkkel og at man individuelt kan velge å oppgradere til en elektronisk løsning med kode og/eller brikke. Det kan være hensiktsmessig at det etableres en standard løsning som beboerne i så fall kan velge å oppgradere til.

4) Felleskostnader
Spørsmål: «Vil nye dører medføre økning av husleia?»

Svar: Det korte svaret er nei, fordi husleia allerede er økt med tanke på dør-prosjektet. Alle investeringer medfører isolert sett høyere felleskostnader, men vi har valgt å ta en del i forkant, også for å ha mulighet til å bygge en liten buffer.

Det lengre svaret er at da borettslaget økte felleskostnadene med 10 % fra 1. januar 2021 var dette for å ta høyde for kommende vedlikehold som nytt ladeanlegg og nye dører. Fra 1. januar 2022 økte felleskostnadene igjen, men da på bakgrunn av vanlig prisjustering. Kutt i enkelte kostnader og økning av inntekter, har gjort at borettslaget for budsjettåret 2022, har et overskudd på ca 600 000 kroner før effekten av nye lån for å dekke inne dør-prosjektet (og andre fremtidige prosjekter).

Et lån på 1 million kroner (25 år, annuitet 2,5 % rente) koster cirka 54 000 kroner i året. Slik at vi har en betydelig evne til å ta opp lån i dag, uten at det øker felleskostnadene.

Det som nok er det viktigste for felleskostnadene fremover er:
-    Ordinær prisjustering. For eksempel på grunn av strømprisene
-    Rentene kan gå opp
-    Nye vedlikeholdstiltak som VVS-rehabilitering

Akkurat dør-prosjektet føler vi at vi har kontroll med tanke på felleskostnadene, men det er mange andre faktorer som påvirker felleskostnadene som vi har mindre kontroll på.

5) Farge
Spørsmål: «Det hadde vært fint med en farge som går mer i ett med resten av oppgangen (med mindre man planlegger å gjøre andre endringer her også). Veggene er jo eggeskallfarget, og rekkverket gult. Kanskje rett og slett hvite dører hadde gjort seg? Eventuell en trefarge, enten som passer til eksisterende karmer o.l., eller kanskje man kunne beiset alt i litt kaldere nyanser?»

Svar: Styret har tenkt å begrense dør-prosjektet til dører og låser. Resten av oppgangene bør sannsynligvis tas gjennom en egen rehabilitering av oppgangen. Ett slikt prosjekt vil kunne omfattet gulvbelegget, belysningen, skader på rekkverk og til skader på vegger og himling, i tillegg til maling av de ulike detaljene. Det er ulike fargekoder i oppgangene i dag, og det bærer dørene og ulike detaljer preg av. Det vil være vanskelig å finne en dør-farge som står i still til alle de ulike fargeløsningene. For dørene tenker vi at i dør-prosjektet vil disse bli levert i en nøytral farge, og med samme farge til alle oppgangene med unntak av Fjellgata 1. 

6) Rekkverk
Spørsmål: «Kan man kanskje male rekkverkene sånn at de står i stil med dørene?»

Svar: Rekkverk omfattes ikke av dør-prosjektet, og males ikke i denne runden.

7) Navneskilt
Spørsmål: «I forbindelse med bytting av dører hadde det vært fint med tilretteleggelse for å ha navn på døren.»

Svar: Styret syns dette er interessant innspill, og vil ta med seg dette. Styret er opptatt av at man ikke endrer opp igjen med dagens situasjon, hvor det på veldig mange av dørene er rester fra tidligere inn- og utflyttinger med flere skjemmende merker. Vi vil derfor se etter løsninger som gjør det enkelt å bytte skilt.

8) Markterrasser
Spørsmål: «I dag er det ulik nøkkel til balkongdøren fra markterrassen og til leiligheten fra oppgangen»

Svar: Styret jobber ut ifra at både balkongdør og leilighetsdør skal kunne åpnes av samme nøkkel etter utskiftingen.

9) Omfang I
Spørsmål: «Hvordan kan 77 leiligheter kan bli til 180 dører?»

Svar: Vi ser på alle dørene i borettslaget og de er det overraskende mange av. Ikke alle dører vil bli byttet ut, men i mange av de dører som ikke blir byttet ut vil det komme et nytt låsesystem.
Ta en vanlig oppgang som 2C som et eksempel. Her er det 12 leiligheter, men 13 leilighetsdører. Den 13. leilighetsdøren er i femte etasje, hvor det også er to dører til loftet og en dør til krypboden under taket. I første etasje er både en dør til søppelrommet, en hoveddør og en dør til kjellerslusen. I kjelleren er det en dør ut til garasjen, en dør til sportsrommet, en dør til tidligere kjølerom og en dør til tidligere teknisk rom. Vi kan nok også nevne de to dørene på markterrassene som også brukes som inngangsdør og har et eget nøkkelsystem i dag. 12 leiligheter, men 25 dører som vi må tenke på.

10) Omfang II
Spørsmål: «Hvilke dører blir byttet / ikke byttet?»

Svar: Vi går ikke her i detaljer om alle dørene, men generelt skal vi bytte alle dørene fra oppgang/svalgang til leilighetene og dørene til fellesareal som loftet og sportsboder. Øvrige dører byttes i utgangspunktet ikke. Detaljene må vi gå opp med entreprenør og OBOS Prosjekt. Vi håper at enkelte dører, som metall-dørene fra kjellerslusen og ut i garasjen kan bli utbedret fremfor å bli byttet.

11) Kikkehull II
Spørsmål: Kan vi som ikke har kikkehull fra før, bestille dette? Det er særlig aktuelt for oss som bor i første etasje i Fjellgata 1. Det er betryggende å se hvem som ringer på døra.

Svar: Disse dørene vil bli levert med et eget glassfelt slik det er i dag. Styret ser det derfor ikke som nødvendig at det i tillegg skal være et kikkehull på disse dørene. Styret ønsker heller ikke ulike løsninger eller indviduelle bestillinger på dette.

søndag 17. april 2022

Vår dugnad 2022

DUGNAD!

Vel møtt til dugnad tirsdag 10. mai kl 17!

Våren er her og vi gjør i stand til 17. mai!


Merk sykler og andre gjenstander
I forbindelse med dugnad ber vi alle om å merke sin sykkel med navn og leilighetsnummer enten den står i kjelleren eller bakgården. Umerkede sykler blir fjernet.

Vi ber også om at man merker diverse barneleker og annet som står rundt omkring. Det mistenkes at ikke alt som står rundt omkring er i bruk lengre, så vi ønsker å få ryddet opp. 


Kun hageavfall
På grunn av stor pågang hos leverandør, får vi dessverre ikke skrotinnsamling til denne dugnaden. Vi ønsker imidertid å ta opp igjen skortinnsamlingen til høsten.

På denne dugnaden får vi imidlertid hentet hageavfall, og det legger vi bare løst på gressplenen foran 2C. Vi har mye som skal klippes og beskjæres, samt nye blomster å plante ut.

Fjerne løspuss i heis- og trappetårnet
Styret har fått hentet inn råd om hva som bør gjøres med fukten i heis- og trappetårnet. Det er skader på utsiden som må fikses av noen profesjonelle, men innvendig kan vi selv sørge for at løs (fuktig) puss blir fjernet slik at veggen får tørket. Vi stiller med skraper!


Ta med godt humør og arbeidslyst 😊
Nyt en vaffel underveis. Vi avslutter med grilling, kake, brus & øl.

NB! Vi får ved dugnadene regelmessig forespørsel fra noen som ønsker å bidra, men som ikke kan på selve dagen, og som derfor lurer på om det er mulig å gjøre noen oppgaver før eller etter dugnaden. Dette er veldig snilt, men vi satser på størst mulig oppmøte på selve dagen og finner frem alt av utstyr da.


lørdag 16. april 2022

Blikkenslager høyt og lavt

De siste dagene før påske, har en blikkenslager vært høyt og lavt i borettslaget og utbedret en del små feil og mangler. I alt har blikkenslageren sett på over ett ti-talls ulike punkter for oss. Den feilen som kanskje har påvirket flest beboere er takluken i 2A som vi nå håper er tett.

Takluken i 2A som er tettet
 

Godt plassert oppe på taket, har han funnet flere små punkter som har blitt utbedret, og det er særlig bly-beslaget rundt taklukene som har vært problematisk. En av de større skadene er vist på bildet under. 

Skader i beslaget i overgangen mellom takluke og taket

 Mange leiligheter har fått et besøk av blikkenslageren. Vi vil rette en ekstra påskehilsen og takk til de som har stilt opp og latt blikkenslageren få tilgang til balkong og tak, selv om vi at det det til tider har vært ubeleilig. 

 Vi håper også at vi har fått adressert de stedene hvor det ved sterkt regnvær har flommet over.

Arbeidet er ikke helt ferdig og fortsetter etter påske.

lørdag 19. mars 2022

Lyst til å ha en egen plantekasse?

Oppdatering: Alle plantekassene er lovt bort for denne gangen. 

I hagen har vi fem plantekasser. I fjor ble de brukt i veldig liten grad, så da tar vi sjansen på å lyse de alle ut som ledige. Her er det først-mann-til-mølla prinsippet som gjelder. Ta i såfall kontakt med styret på styret@verksgata.no.

Man får da lov til å disponere plantekassen for denne 2022-sesongen.

Akkurat nå ser det kanskje litt grått og trist ut, men her kan det bli grønnsaker, krydder eller bær. For de med litt grønne fingrer og inspirasjon er det sikkert mulig å få til mye. Kanskje trenger noen av barna et sommer-prosjekt? 

Her må man ta et lite tak selv i å rydde unna, kanskje erstatte noe jord og gjødsle litt, samt kjøpe inn det man trenger, men det er vel en del av moroa? 

For de som er interessert i drivhuset eller veksthuset, fins det en egen gruppe på Facebook.


fredag 18. mars 2022

Tillitsverv? Fortsatt mulighet

Etter at vi gjorde et forsøk på å rekruttere kandidater, kan vi ikke si at vi har blitt nedringt av kandidater. 

Vi trenger også to andelseiere som protokollvitner. Disse signerer på oppsummeringen av generalforsamlingen, når denne er avsluttet. 

Si i fra raskt om du er interessert. Vi setter en ny frist til mandag 21. mars. Se også opprinnelig sak:

https://www.verksgata.no/2022/03/vil-du-sitte-i-styret-eller-valgkomiteen.html

Vi kan også ta i mot tips om dugelig kandidater!

torsdag 17. mars 2022

Vannet stenges (igjen) mandag

Det blir enda en runde med avstenging av vannet. Denne gangen mandag 21. mars, kl 10-12. Vi regner med at det blir siste gang i denne omgang.

Fjellgata 1 er heller ikke nå berørt av nedstengningen.


Grunnen til at vannet stadig må kobles av er at vi får utført diverse feil og mangler på VVS-installasjonene våre, og det har også blitt funnet nye feil som vi har bedt om å bli rettet samtidig. 

Litt om det som er/blir gjort

Av de litt større tingene, kan vi nevne at i Fjellgata 1 er det avdekket at ekspansjonskaret er defekt og denne blir nå byttet. Det er anbefalt at et ekspansjonskar har årlig service, og det har ikke vært gjort før vi inngikk avtale om det nå. Videre i Fjellgata 1 har vi fått isolert varmtvannsrørene som er i det tekniske rommet. Disse har stått uisolert, noe som fører til varmetap. Slik har det vært siden 2014 da berederne var nye. 

I Fjellgata 2 utbedres feil og mangler knyttet til vasken på vaktmester-rommet. 

I det tekniske rommet byttes blandeventilen. Det er denne som regulerer hvor varmt vann som skal sendes ut. Vi har hatt trøbbel med at det tidvis har gått ut altfor varmt vann i Fjellgata 2. Det er både uøkonomisk og farlig for man kan risikerer at man blir skåldet i dusjen. Når vi har forsøkt å skru temperaturen ned til et riktig nivå, har vi noen ganger opplevd at det har blitt altfor kaldt.

Ut i bakgården har vi flere kummer som håndterer overvann. I bunnen av en disse har det vært helt ut sement en gang. Det er jo ikke helt heldig, kan man si. Dette får vi også fjernet nå.

onsdag 16. mars 2022

Vannet stenges også torsdag

Rørlegger ble ikke ferdig med de varslede arbeidene i dag (onsdag), og må stenge vannet også i morgen (torsdag).  

Se tidligere nyhetssak: Verksgata borettslag: Vannet stenges i Fjellgata 2 A-E

Det henges ikke opp et nytt oppslag i oppgangene. Det er samme periode som sist fra kl 10 til 14, men nå altså for torsdag.

Fjellgata 1 er ikke berørt av nedstengningen. 

mandag 14. mars 2022

Vannet stenges i Fjellgata 2 A-E

Styret har bedt Rørlegger Sentralen As om å utbeder diverse feil og mangler hos oss. På grunn av dette må vannet stenges. 

Berørte oppganger: Fjellgata 2A, 2B,  2C, 2D og 2E. 

Dato: Onsdag 16.03.2022
Tidsrom: 10:00 – 14:00 (cirka)

Pass på:
- Du må sørge for at alle kraner er stengt hele perioden.
- Når vannet kommer tilbake, åpne kranene forsiktig første gang.
 
Se også oppslaget fra Rørlegger Sentralen:

Trykk på bildet for større versjon

 

lørdag 12. mars 2022

Strømpriser og borettslaget

Stabilt forbruk
Borettslaget har et årlig forbruk på cirka 370 000 kWh. Den største delen av forbruket går til å dekke oppvarming av varmt vann. Resten er i hovedsak belysning og enkelte ovner i fellesarealene. Fordi den største delen gjelder varmtvann, er forbruket relativt stabilt gjennom hele året. Totalt årlig forbruk har også vært veldig jevnt de siste årene.

Dette er et godt utgangpunkt for et budsjett, men strømprisen har vært alt annet enn forutsigbar.

Ustabile priser
I budsjettet for 2022, satte av styret et litt større beløp enn vanlig, og økte budsjettet fra 400 000 kroner til 450 000 kroner. En så beskjeden økning blir det det neppe i praksis. Borettslaget omfattes av kompensasjonsordningen for høye strømpriser, men etter å ha hensyntatt denne, hadde borettslaget likevel en kostnad på cirka 1,50 kr per kWh. Vedvarer det nivået ut året, betyr det at regningen til borettslaget blir cirka 550 000 i 2022.

Konsekvenser for felleskostnadene
Dersom borettslagets finanser skal opprettholdes, innebærer det alene en økning i felleskostnadene på cirka 3 %. I gjennomsnitt utgjør dette per måned 91 kroner for en 2-roms, 112 kroner for en 3-roms og 118 kroner for en 4-roms.

Enn så lenge, har ikke styret gjort noe nytt vedtak om å øke felleskostnadene. Vi har litt oppsparte midler som gir oss en stor nok buffer til at vi ikke trenger å foreta oss noe ennå.

Lade-anlegget
For el-bil laderne var gjennomsnittlig kWh-pris i januar på nesten 3 kroner. Det er veldig mye høyere enn snittet for øvrig, fordi effekt-tillegget på ladeanlegget er så høyt i forhold til forbruket. Det er altså veldig dyr nettleie på ladeanlegget, på toppen av veldig høye kraftpriser. Den varslede endringer på nettleien fra 1. januar ble utsatt på ubestemt tid. Den nye nettleien mottok mye kritikk, men akkurat for ladeanlegget hadde det medført store besparelser.

Ny strømleverandør?
Styret har brukt mye tid på å kontakte ulike strømselskaper og evaluert flere tilbud. Ofte fremstår det som gunstig, men når man får satt seg ordentlig inn i vilkårene, så viser det seg at tilbudene ikke er så gode. Faktisk var to av tilbudene vi innhentet i strid med loven som pålegger strømselskapene hva de skal inkludere i sine faste påslag.

For vår del har vi fått bekreftet at strømbransjen består av mange useriøse aktører, og at den avtalen vi har i dag med Entelios slett ikke er så gal. Det er kanskje noe i avtalen som kan justeres, men det er bare for småpenger å regne, og endrer ikke på det store bildet.