1 Hva innebærer IN-ordningen?
2 Når kan jeg innbetale?
3 Hva koster det?
4 Hvor stort er mitt IN-lån?
5 Hva må du gjøre?
6 Bør du innbetale?
7 Hvordan påvirker det verdien på leiligheten?
8 Rentehistorikk
Individuell nedbetaling (IN) vil si at hver enkelt andelseier har adgang til helt eller delvis å innbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld.
1 Hva innebærer IN-ordningen?
Fellesgjeld er den gjelden som borettslaget har overfor banken. Andelseierne har ikke noe personlig ansvar for fellesgjelden, men hver andelseier er med på å betjene fellesgjelden ved å betale sine felleskostnader til borettslaget.
Med IN-ordningen splittes kostnadene med fellesgjelden ut av felleskostnadene. På den månedlige fakturaen fra borettslaget blir man fakturert for felleskostnader og kapitalkostnader. Kapitalkostnadene er renter og avdrag på leilighetens andel av IN-lånet.
IN-ordningen åpner for at den enkelte andelseier kan nedbetale leilighetens andel av fellesgjelden. En innbetaling innenfor IN-ordningen gir andelseieren en redusert månedlige faktura fra borettslaget, tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld.
2 Når kan jeg innbetale?
En andelseier som ønsker å benytte IN-ordningen, tar kontakt med borettslagets forvaltningskonsulent i OBOS. Se kontaktinformasjon her.
Forvaltningskonsulenten vil sende ut en faktura for innbetalingen og en avtale om individuell innbetaling.
Man kan innbetale to ganger i året. For Verksgata borettslag er dette 28.02 og 31.08. Merk at man må ta kontakt med OBOS minimum en måned i forkant, og pengene må være innbetalt senest 10 dager før betalingsfristen.
Man kan betale inn hele eller deler av IN-lånet. Innbetalingen må være på minst 60 000 kroner, med mindre lånet som står igjen er mindre enn dette. Da kan man betale inn restlånet.
3 Hva koster det?
Per oktober 2020 krever OBOS ett vederlag på 5 000 kroner per avtale om innbetaling.
Hvis dere er to som eier en andel, gjøres innbetalingen på vegne av begge og det gjøres kun en avtale, med ett gebyr.
4 Hvor stort er mitt IN-lån?
Da borettslaget har flere lån, hvorav kun ett av disse inngår i IN-ordningen, er det ikke mulig for styret eller andelseier selv å finne til enhver tid korrekt størrelse på IN-lånet. For å få vite eksakt størrelse på IN-lånet, må du kontakte vår forvaltningskonsulent i OBOS.
En indikasjon på størrelsen kan man imidlertid få ved å sjekke årsoppgaven per 31.12. Denne viser andelens totale fellesgjeld, men her er borettslagets øvrige lån også inkludert.
I forbindelse med salg av leiligheter, har megler vanligvis vært i kontakt med OBOS og hentet inn fordelingen av fellesgjeld. Ofte vil derfor salgsoppgaven inneholde opplysninger om størrelsen på IN-lånet.
5 Hva må du gjøre?
- Du må ta kontakt med kontakt med borettslagets forvaltningskonsulent i OBOS minimum en måned før betalingsfristene 28.02 og 31.08
- Forvaltningskonsulent sender faktura for innbetaling og avtale om innbetaling
- Du må signerer og returnerer avtalen
- Foreta innbetaling minimum 10 dager før betalingsfristen
6 Bør du innbetale?
Hver enkelt må selv gjøre seg opp en mening om det, men her er noen momenter som kan hjelpe deg i din vurdering.
Sjekk renteoversikten under for aktuell rente på IN-lånet. Sammenlign denne med din egen bank. I perioder med renteoppgang, pass på at du ser på din fremtidige rente i banken.
IN-lånet ble tatt opp med 25 års nedbetalingstid i april 2019, og er innfridd i april 2044.
Eksempel: Vi forutsetter at man kan få 0,25 prosentpoeng lavere rente privat, og har et IN-lån på 360 000 kroner med 25 års nedbetalingstid. Da kan man spare litt over 12 000 kroner i rentekostnader totalt eller cirka 513 kroner per år. Til fratrekk kommer vederlaget til OBOS for å inngå avtalen.
I dette tilfellet vil det lønne seg rent økonomisk å nedbetale IN-lånet. Besparelsen avhenger av hvor lav rente man selv kan oppnå, og at man i resten av nedbetalingstiden fortsatt har denne rentefordelen. Pass på at du ikke sammenligner de månedlige kostnadene med et privat lån med lengre nedbetalingstid.
Har du derimot penger på konto, og alternativet er en lav innskuddsrente er nedbetaling av gjeld ofte anbefalt å gjøre.
En nedbetaling vil gi lavere månedlige kostnader, og det er trolig en viktig grunn for mange.
7 Hvordan påvirker det verdien på leiligheten?
I utgangspunktet endres ikke boligverdien av fordelingen gjeld og egenkapital. Hvis boligen før innbetalingen av IN-lånet hadde en kjøpesum på 4 millioner og en fellesgjeld på 300 000 kroner, er samlet boligverdi på 4,3 millioner. Hvis man etter innbetalingen av IN-lånet har en fellesgjeld på null kroner, skal i teorien kjøpesummen øke til 4,3 millioner.
Så i teorien har det ingen betydning på boligverdien, og du velger det som du syns passer best for deg. Hvis du vurderer en innbetaling i forkant av at du selge, bør du kanskje først konferere med en eiendomsmegler.
8 Rentehistorikk
| Med virkning fra | Nominell rente | Effektiv rente |
| 01.09.2019 | 2,75 % | 2,79 % |
| 07.11.2019 | 2,85 % | 2,89 % |
| 08.04.2020 | 2,10 % | 2,13 % |
| 05.06.2020 | 1,78 % | 1,80 % |
| 26.03.2021 | 1,58 % | 1,60 % |
| 01.11.2021 | 1,83 % | 1,85 % |
| 27.01.2022 | 2,08 % | 2,10 % |
| 18.04.2022 | 2,33 % | 2,36 % |
| 22.07.2022 | 2,83 % | 2,87 % |
| 13.09.2022 | 3,33 % | 3,40 % |
| 14.10.2022 | 3,65 % | 3,72 % |
| 25.11.2022 | 3,90 % | 3,97 % |
| 07.01.2023 | 4,15 % | 4,23 % |
| 02.05.2023 | 4,40 % | 4,49 % |
| 03.06.2023 | 4,65 % | 4,75 % |
| 17.07.2023 | 5,15 % | 5,28 % |
| 08.09.2023 | 5,35 % | 5,49 % |
| 13.10.2023 | 5,60 % | 5,75 % |
| 01.02.2024 | 5,75 % | 5,91 % |
