Bruksrett og fortrinnsrett til garasjen

Innholdsfortegnelse:
1 Om bruksretten
2 Eierskap til bruksretten
     2.1 Indirekte eierskap
     2.2 Direkte eierskap
3 Fremleie (utleie) av garasjeplassen
4. Ny bruksrettshaver
     4.1 Gebyr for registering hos OBOS
     4.2 Behov for tinglysning
5 Fortrinnsrett
     5.1 Hvem har fortrinnsrett
     5.2 Avklaring av fortrinnsrett
     5.3 Hvordan informere
6 Spørsmål og svar


1 Om bruksretten
I Verksgata borettslag er det 109 parkeringsplasser. 70 av disse disponeres av borettslagets egne beboere (følger leiligheten), 7 blir leid ut av borettslaget på vanlige markedsvilkår, og 32 er leid ut gjennom en bruksrettsavtale.

Bruksrettsavtale gir bruksrettshaveren (leieren) noen rettigheter og forpliktelser:
-  Leieren disponerer og har bruksrett til garasjeplassen (det er fortsatt Verksgata borettslag som er eieren)
-  Bruksretten er ikke tidsbegrenset
-  Leieren kan fremleie garasjeplassen. Ved fremleie inntreffer fortrinnsrett.
-  Leieren kan overdra bruksretten. Ved overdragelse inntreffer fortrinnsrett.
-  Leieren må betale sin andel av drift og vedlikehold av garasjen
-  Leieren må følge de ordensregler som utleier (Verksgata borettslag) fastsetter for eiendommen.

2 Eierskap til bruksretten
Alle bruksrettsavtalene er tinglyst som en heftelse i eiendommen til Verksgata borettslag. Tinglysning foregår hos Statens Kartverk.

Disse har i dag to ulike typer eierskap; indirekte og direkte.

2.1 Indirekte eierskap
De fleste bruksrettene i dag tinglyst med en annen eiendom som eier. Det er eieren(e) av denne eiendommen som er bruksrettshaveren. Det er en veldig praktisk løsning, fordi det betyr at når eiendommen blir solgt, følger bruksretten til garasjeplassen med på kjøpet.

Salget av eiendommen utløser da ingen fortrinnsrett til garasjeplassen.

Det er imidlertid ingenting på eiendommen som forteller at denne har en bruksrett på garasjeplass i Verksgata borettslag. Man er avhengig av at kjøper får dette oppgitt fra selger, eller at kjøper undersøker i grunnboken om det er registret en rettighet til sin eiendom på Verksgata borettslag sin eiendom.

2.2 Direkte eierskap
Enkelte av bruksrettene er tinglyst med en person som eier. Det kan være praktiske grunner til dette. For eksempel kan det tenkes at den som har garasjeplassen selv ikke bruker denne, mens naboen gjerne skulle hatt en garasjeplass. Etter at fortrinnsretten er avklart, kan denne overdras til naboen. I praksis kan man nå velge om man ønsker at garasjeplassen skal følge naboens eiendom (indirekte) eller naboen (direkte). Det første kan være å foretrekke dersom man for eksempel ønsker å kunne selge både hus og bruksrett samlet, mens det siste kan være å foretrekke hvis man for eksempel kun leier.

En ulempe med denne formen, er at overdragelsen til en ny person, kan utløse fortrinnsretten. Dette gjelder uavhengig av kjøpesummen.

Dersom bruksretten skal være registert på en person eller en ny eiendom, vil det være nødvendig med en ny tingslysning, se punkt 4.1 lengre ned.

3 Fremleie (utleie) av garasjeplassen
Bruksrettshavere kan velge om de ønsker å leie ut garasjeplassen som de disponerer. Dette kalles fremleie. Bruksrettsavtalen sier at ved fremleie inntreffer det en fortrinnsrett. Det betyr at denne må være avklart før den nye leietakeren tar i bruk garasjeplassen. Les mer om fortrinnsretten og avklaring av denne nedenfor.

Når fortrinnsretten er avklart, meldes den nye leietakeren inn til styret i Verksgata borettslag. Det er bruksrettshaveren som gjør dette. I meldingen oppgis det hvem som er leietaker med fullt navn, e-post, mobil og registreringsnummeret på bilen, samt beskjed om hvilke(t) mobilnummer med navn som skal legges til på garasjeport-åpneren. Det skal også gis beskjed til styret når et leieforhold er over, slik at eventuell tilgang til garasjeporten kan fjernes.

Faktura for felleskostnader for garasjeplassen, vil alltid bli sendt til bruksrettshaver. Den vil ikke bli sendt til leietakeren. Utleier/leietaker må selv avtale hvordan denne skal dekkes.

4 Ny bruksrettshaver
Når det er en ny bruksrettshaver til garasjeplassene, må styret i Verksgata borettslag få melding om dette.

Det enkleste er om nåværende bruksrettshaver gir beskjed til styret om hvem som er den nye bruksrettshaveren. I meldingen oppgis det hvem som er den nye bruksrettshaveren med fullt navn, e-post, mobil og registreringsnummeret på bilen, samt beskjed om hvilke(t) mobilnummer med navn som skal legges til på garasjeport-åpneren. I tillegg må vi vite fakturaadresse til den nye bruksrettshaveren.

Alternativt kan den nye bruksrettshaveren selv gi samme beskjed til styret, men da må det fremlegges dokumentasjon for eksempel i form av kjøpekontrakt.

4.1 Gebyr for registering hos OBOS
Ny bruksrettshaver vil bli registret hos borettslaget sin forretningsfører. For dette tas det et gebyr (per mai 2021 på 750 kroner), som belastes den nye bruksrettshaveren uavhengig av hva slags avtale som inngås mellom kjøper og selger. Det er OBOS som sender faktura for dette direkte til kjøper.

4.2 Behov for tinglysning
Alle bruksrettene er tinglyst. I de tilfellene hvor bruksretten følger en eiendom og skal fortsette å følge den samme eiendommen er det ikke nødvendig med en ny tinglysning. Men dersom bruksretten skal over på en person eller en annen eiendom, er det nødvendig å tinglyse dette. Det gjøres gjennom en transporterklæring. Les denne artikkelen hos Kartverket for mer informasjon om dette. Se «Kan jeg overføre rettigheten min til noen andre?».

Normen er at det er selger som sender inn en transporterklæring for tinglysning og betaler for dette.

5 Fortrinnsrett
Både ved fremleie (utleie) og overdragelse utløses det en fortrinnsrett. Denne fortrinnsretten må avklares før den nye brukeren tar garasjeplassen i bruk. Dersom fortrinnsretten ikke blir avklart, kan utleien eller overdragelsen bli omstøtt.

5.1 Hvem har fortrinnsrett
Det er sameiere/andelseiere i ni sameier/borettslag på Rodeløkka som har fortrinnsrett. Disse adressene utgjør to prioritetsgrupper:

Pri. gruppe Adresse Sameie eller Borettslag Seksjoner eller Andeler
1 Snippen 21 Boligsameiet Snippen 21 20
1 Snippen 2 Sameiet Snippen 2 13
1 Snippen 1, 3, 17, 19, 23 og 25 Snippen Boligsameie 24
1 Tromsøgata 1 Tromsøgata 1 Borettslag 15
1 Tromsøgata 3B Boligsameiet Tromsøgata 3 B 13
1 Langgata 19 Boligsameiet Langgata Nr. 19 3
1 Bodøgata 7 og Tromsøgata 15 Sameiet Tromsøgata 15 og Bodøgata 7* 6
1 Bodøgata 8 Sameiet Bodøgata 8 3
2 Fjellgata 1 og 2 Verksgata Borettslag 77

*Dette sameiet er ikke registert med eget org.nummer.

Vi har altså to prioritetsgrupper:
Gruppe 1: Snippen med flere, i alt 97 andeler/seksjoner.
Gruppe 2: Verksgata borettslag, i alt 77 andeler.

I alt utgjør dette 174 andeler/seksjoner som har fortrinnsrett. Dette gjelder både i forbindelse med utleie og overdragelse.
 

Dette er adressene på Rodeløkka med fortrinnsrett (klikk for større)


Det betyr at dersom en garasjeplass for eksempel ønskes overdratt til en ny bruksrettshaver som ikke bor på en av disse adressene, har alle 174 andelseiere/seksjonseiere på disse adressene fortrinnsrett.

Dersom den nye potensielle bruksrettshaveren bor i Verksgata borettlag, har alle i gruppe 1 fortrinnsrett.

Dersom den nye potensielle bruksrettshaveren bor i Snippen eller på en av de andre adressen, er det ingen som kan hevde fortrinnsrett.

5.2 Avklaring av fortrinnsrett
I bruksrettsavtalene er det ikke gitt nærmere føringer på hvordan en avklaring av fortrinnsretten skal gjøres. For å unngå at en inngått avtale senere blir bestridt og krevd omstått er det nødvendig med informasjon og rimelig tid til å bestemme seg for om man ønsker å bruke fortrinnsretten eller ikke.

Det er den som har bruksretten som er ansvarlig for denne prosessen. Verksgata borettslag vil peke på de to modellene OBOS bruker i forbindelse med avklaring av forkjøpsrett:

Modell 1: Forhåndsvarsel hvor fortrinnsretten avklares i forkant eller paralett med fremleie/overdragelses-prosessen.

Modell 2: Avklaring etter at bud/tilbud er akseptert.

Modell 1: Forhåndsvarsel
Dette kan foregå på den måten at en annonse for fremleie/overdragelse legges på for eksempel FINN, samtidige som de med fortrinnsrett får varsel om at garasjeplassen nå vurderes utleid eller salg av bruksretten. Det må være rimelig at man i varselet får en frist på for eksempel tre uker med å melde sin interesse for å bruke fortrinnsretten. De med fortrinnsrett kan da også velge om de vil delta aktivt i en eventuell budrunde/tilbudsforhandlinger, eller om de venter for å se om de får tilslaget gjennom fortrinnsretten.

Etter at bruksretthavere har blitt enig med fremleier/kjøper om vilkårene, og fristen for når man må melde fortrinnsrett har løpt ut, tilbys så den med høyest prioritet å tre inn i den fremforhandlede avtalen.

Modell 2: Avklaring etter at bud/tilbud er akseptert
I denne modellen vil bruksrettshaver først forhandle frem en avtale med sin motpart, og når vilkårene for avtalen er klar, presenteres disse for de med fortrinnsrett. Igjen må det gis en rimelig frist, for eksempel tre uker, med å melde fortrinnsrett.

5.3 Hvordan informere
Det er bruksrettshaveren som har ansvaret for å informere de med fortrinnsrett om forestående utleie/overdragelse. En effektiv måte å varsle på vil være å legge en lapp i postkassene til alle på de berørte adressene. På de adressene hvor det det er felles oppganger, vil vi tro at det er tilstrekkelig med et oppslag i oppgangen. Det kan også være formålstjenlig at du sier i fra til styrene i de aktuelle sameiene/borettslagene. For informasjon til beboere i Verksgata borettslag, vil styret være behjelpelig med å få ut informasjon til våre egne beboere.

Når Verksgata borettslag får beskjed om en ny leietaker eller overdragelse til en ny bruksrettshaver, vil styret spørre om de med fortrinnsrett har blitt informert. Styret forbeholder seg retten til å be om dokumentasjon på dette. Dersom de ikke har blitt informert, vil styret be om at fortrinnsretten blir avklart før ny leietaker/bruksrettshaver blir registert.

6 Spørsmål og svar
a) Kan en person som allerede har en garasjeplass, leie eller kjøpe bruksrett til ytterligere en?
Svar: Ja, det er ingen begrensninger i bruksrettsavtalen på antall garasjeplasser en person kan disponere.

b) Hva hvis det er to interessenter fra samme adresse?
Svar: Det er i bruksrettsavtalen ikke spesifisert en nærmere prioritering internt på en adresse eller i en gruppe. Dersom denne situasjonen skulle oppstå, vil det etter styret i Verksgata borettslag sitt syn være rimelig å legge til grunn at disse prioriteres i den rekkefølge de meldte sin interesse forutsatt at de har blitt informert likt ("førstemann til mølla"-prinsippet).

c) Hvordan blir fremgangsmåten for å få overdratt min bruksrett?
Svar: Grovt sagt kan prosessen deles inn slik:
- Du må finne en potensiell kjøper. Annonser på feks FINN.
- Avklar fortrinnsretten. Velg en av de to modellen presentert over. Styret i Verksgata borettslag kan styret bistå med info til våre egne beboere.
- Sørg for at bruksretten blir tinglyst på kjøper ved å sende inn en transporterklæring til kartverket.
- Send melding til styret om ny bruksrettshaver. Styret orienterer vår forretningsfører (OBOS).

d) Hvem betaler for felleskostnadene når man bytter bruksrettshaver?
Svar: Styret forutsetter at alle regninger som allerede er sendt ut, blir betalt av nåværende bruksrettshaver. Den nye bruksrettshaveren vil få neste regning. Kjøper og selger får foreta et oppgjør seg i mellom dersom overtagelsen avviker fra faktueringsperiodene.