Nytt nøkkelsystem

Styret har i forbindelse med dør-prosjektet valgt et nytt nøkkelsystem. Dette vil omfatte alle dører i borettslaget, unntatt dørene inni i leilighetene. 

Det nye systemet heter iLOQ. Dette er et digitalt låsesystem uten bruk av batteri og uten behov for kabling. 

I tillegg har styret besluttet å installere dørautomatikk på alle hoveddørene til oppgangene.  

Slik ser den nye hverdagen ut
Du kommer hjem fra butikken med en handlepose i hver hånd. Det er ikke nødvendig å sette fra deg posene, bare legg din iLOQ-nøkkel på leseren ved siden av hoveddøra. Døra vil da automatisk åpne seg. 

Du går inn og døren lukker seg selv bak deg. Når du kommer til leilighetsdøra, setter du den samme iLOQ-nøkkelen i sylinderen i døra. Du låser opp døren ved å vri om på samme vis. 

Når du senere går opp på loftet eller ned i kjelleren, er det den samme iLOQ-nøkkelen du bruker. Det samme gjelder hobbyrommet, sportsboden eller garasjen.

Slik er det mulig
iLOQ-nøkkelen har en kryptert minnebrikke som forteller hvilke dører nøkkelen har tilgang til. Informasjonen i nøkkelen kan oppdateres når den legges på dør-leseren. Når man setter iLOQ-nøkkelen inn i nøkkel-sylinderen, skaper denne bevegelsen nok energi (bevegelsesenergi), til at syldineren får lest informasjonen på nøkkelen. Deretter er det du som vrir om og åpner døren slik du gjør på en vanlig lås. 

På hoveddørene hvor det er dør-automatikk er det koblet til strøm og et batteri som sørger for fortsatt drift dersom det skulle bli et strømbrudd. 

Markterrassene
Dørene og låsen fra markterrassen og inn til kjøkkenet er ikke omfattet. Her sitter det en helt ny sylinder og utskifting av denne er ikke omfattet av prosjektet. Imidlertid kan disse leilighetene mot et tillegg velge å bytte ut denne sylinderen med en iLOQ-sylinder og bruke den samme iLOQ-nøkkelen som ellers, også på døren til markterrassen. Pris og bestillingsfrist for dette vil bli gjort kjent senere. 

Høy sikkerhet
Tilgang til iLOQ-systemet blir gitt via en online-løsning som en utnevnt person fra styret administrer. Her legges det inn hvilke dører de ulike nøklene skal ha tilgang til. Alle endringer blir loggført fortløpende av systemet. 

Dersom en nøkkel blir mistet, kan administrator deaktivere nøkkelen. I dag når en beboere mister en nøkkel, fins det ingen slik mulighet. Med et tradisjonelt nøkkel-system øker i praksis risikoen for at uvedkommende har fått tilgang til bygningen for hver nøkkel som må erstattes. Med iLOQ-systemet beholdes kontrollen hele tiden.

Oppdatering av calling-anlegget
Nullstilling: I dag hender det at det står «i bruk» på calling-anlegget og da får ikke besøkende ringt opp. Det skyldes at noen ikke har ‘lagt på’. I tillegg bygger det seg opp regelmessig støy på anlegget som gjør at man ikke får pratet med de som ringer på. Det vil bli installert en liten enhet som sørger for at anlegget blir nullstilt en gang i døgnet. Det vil gjøre at det første problemet blir alltid blir løst senest neste morgen, og det andre problemet vil ikke lengre oppstå. 

Feil side: I Fjellgata 2 A-E sitter callingen på høyre side av hoveddøren. Dette er upraktisk siden det er siden som døren slår opp mot. Hoveddørene kommer til å bli byttet ut, og i den forbindelse kommer callingen til å bli flyttet til motsatt side. 

Automatisk åpen: Når besøkende ringer på i dag og blir ‘buzzet’ inn, må man selv åpne døren. Siden callingen står på feil side, er det mange som også drar i døren på feil side for åpne opp. Med den nye dørautomatikken, kommer hoveddøren til å åpne seg automatisk når noen blir ‘buzzet’ inn.

Les tidligere saker om dør-prosjektet her.

Smånytt i desember

Internett
På grunn av prisøkning hos Telia, øker internett-påslaget på den månedlige fakturaen fra borettslaget til 381 kroner. Les mer om faktura fra borettslaget her. 

Ikke lukk alle ventiler
Det er kaldt ute og det kan være ubehagelig med kald trekk, men det er viktig at man har lufteventilene over vinduene åpne også om vinteren. Ventilasjonsmotorene går med samme styrke og suger luft ut av leiligheten. Det må derfor være noe tilførsel.

Hvis man forsøker å stenge igjen alle ventiler, så får man for det første ikke nok frisk luft inn og får det andre blir det et stort undertrykk i leiligheten. Man får ikke en hermetisk lukket leilighet, det vil sige noe luft inn fra andre steder. Undertrykket kan være med på å gi skjeve dører og vinduer. Vi får etter hvert nye dører. Selv om det er veldig gode dører, vil alle dører være utsatt for effekten av undertrykk over tid dersom man ikke har god nok ventilasjon.

Forsøk å ha flere ventiler åpne, og innsuget vil bli fordelt på flere steder.

Ikke sko og ski i oppgangen
Er det greit å ha et sko-par i oppgangen? Hva med to? Eller fire? Eller et skoskap? Nå er det vinter og sko som drypper kan vi forstå at man ikke ønsker å sette på parketten i stua. Men løsningen er ikke å dele de våte skoene med resten av oppgangen. 

Som det heter i ordensreglene: «Oppgangene er rømningsveier og skal ikke brukes for lagring av private gjenstander. Det er derfor ikke tillatt å sette ut eller oppbevare søppel, pappesker, sko, hyller, tepper, sykler eller lignende her. Styret i Verksgata borettslag kan fjerne gjenstander uten varsel.» 

Vi ser at det er behov for å minne om dette. Sportsutstyr skal i sportsboden.

Hvor er stoppekranen
Etter den nylige vannlekkasjen i Fjellgata 2A, passer det også å minne om artikkelen om stoppekraner.
Du må vite hvor du finner stoppekranene i leiligheten din, og hvor i kjelleren du finner stoppekranene for din del av oppgangen.

Nye dører fra januar

Styret har valgt Oslo Låsservice as som entreprenør for dør-prosjektet. De monterer både dørene og det nye nøkkelsystemet. Den siste uken kom en del avklaringer endelig på plass, og vi kan nå informere om oppstart og foreløpig plan.

Oppstart og varighet
Vi tar sikte på å gjennomføre et beboermøte torsdag 5. januar klokken 18 på velhuset til Rodeløkka vel. 

Entreprenøren vil starte arbeidet i uke 2 (fra og med mandag 9. januar). 

Arbeidet kommer til å pågå til i omtrent 10 uker. Det vil si avslutning omtrent i midten av mars. Varigheten vil avhenge av at dørene blir levert som forventet fra fabrikk.

Slik blir du berørt
Det vil bli presentert en fremdriftsplan, som gir en grov oversikt om når din leilighet/oppgang blir berørt. Det vil normalt bli varslet 1-2 uker i forkant hvilken dag din dør vil bli byttet. Denne kan avvike fra fremdriftsplanen. 

Bytte av leilighetsdøren skjer i løpet av en dag. På byttedagen er det beste om en beboer kan være hjemme. Dersom ingen kan være hjemme på byttedagen, må beboer leveres nøkkel i forkant til styret.

Nytt nøkkelsystem
Vi vil i løpet av kort tid legge ut mer informasjon om nøkkelsystemet. Dagens løsning for fellesarealene er det ikke mulig å få tak i nye deler til. Derfor er det i dag en annen løsning til søppelrommene, og Yale Doorman til garasjen og hobbyrom. Når leilighetsdørene nå byttes, har det vært naturlig for styret å finne et felles system som også kan omfatte leilighetene og øvrige dører. Vi vil om kort tid legge ut mer informasjon om det nye nøkkelsystemet.

Feil og mangler
Dersom man oppdager feil eller mangler ved den nye døren, er det viktig å reklamere med en gang. Det er vesentlig enklere å få utbedret feil raskt mens arbeidet fortsatt pågås. Reklamasjoner meldes til styret.

Parkering for entreprenøren
Entreprenøren trenger to parkeringsplasser. Styret ønsker å undersøke med beboerne om noen er villig til å leie ut sine parkeringsplasser. Styret vil foretrekke en slik løsning fremfor å henvise til parkering i bakgården eller si opp eksisterende leieavtaler. Vi tilbyr derfor 1500 kroner per måned per parkeringsplass (inntil to stykk) for en periode av tre måneder fra 9. januar. Interesserte tar kontakt med styret på styret@verksgata.no så snart som mulig.

Still spørsmål
Styret tar gjerne imot spørsmål i forkant av beboermøtet, slik at vi kan sjekke dette ut med entreprenør eller prosjektleder dersom dette kreves.

Les tidligere saker om dør-prosjektet her.

 

 

Vannlekkasje i 2A

Det har oppstått en vannlekkasje i 2A fra søppelrommet. Berørte leiligheter er kjellerleiligheten og bodene i sportsrommet. Vannlekkasjeen er stoppet. 

Flere av bodene er berørt. De har fått vann over seg, og det er vann på gulvet.

Kontroll av brannsikkerheten

I forbindelse med at borettslaget har en avtale med Norsk Brannvern, vil de komme på befaring hos oss i begynnelsen av året.

Kontrollen er satt til:
Fjellgata 1 og 2A: Mandag 2. januar
Fjellgata 2B og 2C: Tirsdag 3. januar
Fjellgata 2D og 2E: Onsdag 4. januar

Kontrollen skjer mellom klokken 17:00 og 21.00 de aktuelle dagene. 

Norsk Brannvern vil foreta en kartlegging av brannsikkerheten og utføre enkle kontroller. Teste, samt bytte batteri i røykvarslere og utføre enkel kontroll av slukker. Dette er en del av styrets systematiske HMS-arbeid for økt brannsikkerhet for alle beboere. Det er viktig at Norsk Brannvern får kommet innom samtlige boenheter.

Ved spørsmål, vennligst kontakt styret. Eventuelt Norsk Brannvern på post@norskbrannvern.no 

Renteendring

Styret har mottatt varsel om renteendring på borettslagets IN-lån i OBOS-Banken fra 15.11.22. Renten går opp med 0,25 prosentpoeng til 3,90 % (effektiv rente 3,97 %).

Som følge av at lånet er individualisert (IN-lån), vil renteendringen medføre at andelseiernes kapitalkostnader øker direkte på fakturaen med felleskostnader fra borettslaget. Det vil ha virkning fra desember.

Dette gjelder ikke for de som har innfridd sin andel av IN-lånet.

Les mer om IN-lånet her, samt muligheter til å nedbetale ekstra og renteutvikling på IN-lånet.

Inflasjonsjustering og forberedelse for VVS-prosjektet

Det siste årets prisøkning har vært større enn på mange år. Det har mange allerede merket. For borettslaget er situasjonen enda sterkere opplevd. Flere av de tjenestene borettslaget bruker øker langt mer enn den vanlige prisøkningen. Dette medfører at justeringen av felleskostnadene også blir høyrere. 

Flere store kostnadsøkninger
Når styret nå har fått satt opp budsjettet for 2023, ser vi at den kostnaden som stiger desidert mest er strøm med 200 000 kroner mer i 2023 enn i budsjettet for 2022. Det er vanskelig å spå om strømprisen, men vi legger til grunn samme gjennomsnittskostnad som hittil i 2022. Så kan det være at strømprisen går ned (eller opp), men da blir kanskje også strømstøtten justert. 

De kommunale avgiftene er ute av kontroll. Vann- og avløp stiger med 16 %. Nettavisen skriver at dette skyldes at reservevann-prosjektet har blitt sju milliarder dyrere. Tilsvarende økning er varslet de kommende år. For 2023 er dette 79 000 kroner mer enn i 2022. Renovasjonsavgiften øker med 12 % og utgjør 27 000 kroner mer i 2023. 

Som følge av de økte prisene, har Norges bank satt opp styringsrenten flere ganger. Derfor blir lånene til borettslaget dyrere. For borettslagets øvrige lån enn IN-lånet utgjør dette 58 000 kroner. 

Vakthold har også blitt meget dyrere og belaster 2023 med 50 000 kroner ekstra. 

Totalt medfører disse postene alene en utgiftsøkning på 414 000 kroner. Borettslagets felleskostnader i 2022 er til sammenligning på ca. 3,66 millioner kroner.

Inntekts-justeringer
Styret har varslet våre leietakere av næringslokalene om prisjustering basert på siste års inflasjon. Denne er på 6,9 %. Dette gir ca 22 000 kroner i økt inntekt. Styret har også besluttet å justere satsene for garasjebrukere med tilsvarende økning. Dette gjelder både andelseiere med garasjeplass, bruksrettshavere og borettslagets leietakere. Dette gir ca 31 000 i økt inntekt.

Satsene for andelseiere og bruksrettshavere har i mange år ligget urørt. Det betyr at garasjebrukerne over tid har betalt en stadig mindre andel av vedlikehold- og driftskostnader med garasjen. Styrets innstilling er at denne posten også må årlig prisjusteres minimum i takt med inflasjonen. 

Disse justeringene gjør at borettslaget må justere felleskostnadene noe mindre, men de må likevel øke med 10 % for at det skal bli balanse mellom økte utgifter og inntekter.

Må begynne å ta høyde for VVS-prosjektet
Styret har satt opp et langtidsbudsjett for borettslaget. Når styret ser på hvilken effekt et VVS-prosjekt vil få på økonomien, er styret av den formening at felleskostnadene bør økes også i årene i forkant av en faktisk gjennomføring. I langtidsbudsjettet har styret satt VVS-prosjektet i 2026. Der har borettslaget et grovt estimat på 25 millioner kroner. Det er naturligvis veldig usikkert, både beløp og gjennomføringstidspunkt. Styret mener at noe av økningen bør skje i forkant og gradvis og at resten av økningen bør skje når lånet tas opp. 

I langtidsbudsjettet har styret satt opp en økning på 5 % i 2023, 24 og 25. Deretter er det behov for ca 20 % økning i 2026. Dette er økning utover vanlig prisjustering. 

For mange beboere tilsvarer dette omtrent det man har av kostnader med dagens IN-lån.

Store investeringer i 2023
Styret forventer nå at utskiftingen av dørene vil starte i januar. Kontrakt forventes å bli signert snart. Det vil komme nærmere informasjons om fremdriftsplan, og rekkefølge. Hvis mulig ønsker styret at man starter med utskiftingen av dørene i Fjellgata 1. 

Styret har inngått avtale med Heiskonsulenten AS for bistand med prosjektledelse rundt utskifting av heisen i Fjellgata 1. Denne heisen er like gammel som bygget, 1983, og antall anmerkninger på heisen øker. Her er vi i en veldig tidlig fase ennå og mer informasjon vil komme. Det er lang leveringstid på heis, men det er et håp om å få det gjort i 2023. 

Disse investeringene er det allerede tatt høyde for i dagens felleskostnader og fører ikke til behov for økt justering.

Oppsummering
Borettslagets kostnader øker. Styret øker inntektsgrunnlaget ved å justere opp leie for næringslokaler og garasjesatsene. Det gjør at behovet for å øke felleskostnadene er noe redusert, men de må likevel økes med 10 % for å balansere kostnader og inntekter. 

I tillegg økes felleskostnadene med 5 % for å begynne å ta høyde for det kommende VVS-prosjektet. 

I alt øker felleskostnadene med 15 % fra 1. januar og garasjetillegget med 6,9 %.