Vår dugnad 2024

 DUGNAD!

Vel møtt til dugnad onsdag 22. mai kl 17!

Dugnad!

Merking av sykler, barnevogner og andre gjenstander

Vi ber om at alle før dugnaden har merket sykler, barnevogner og andre gjenstander som står i fellesarealene - ute og inne - med navn og leilighetsnummer. Slik kan vi få bort det som ikke lengre er i bruk og bare i veien. Umerkede gjenstander blir fjernet. 

På dugnaden kommer vi til å plassere ut nye sykkelstativer til sportsbodene i 2A til 2E. 

Det har enkelte steder begynte å bli mange private gjenstander som står på steder de ikke skal være. Vi kommer til å bruke dugnaden til å stramme inn og fjerne det som ikke hører hjemme i svalganger, oppganger, sportsboder og på garasjeplasser. Vi ber alle om å selv ta grep før dugnaden og fjerne det som ikke hører hjemme på disse stedene. For nærmere informasjon les ordensreglene våre.

Vi tror kanskje at det også blir noe enklere å holde orden i sportsbodene med nye sykkelstativer.  

Skrotinnsamling

Hvor: På den lille gressplenen mellom 2B/2C. Her plasseres skrotet, og man starter lengst innerst. Vær også flinke med å stable i høyden.

Når: Man kan starte å legge ut skrotet sitt fra og med tirsdag 21. mai. Skrotet vil bli hentet i løpet av torsdag 23. mai.

Hva: Det er færre restriksjoner på skrotinnsamlingen enn på container. Du kan for eksempel kaste elektrisk avfall, bildekk og gipsplater. Det eneste som ikke kan settes ut er farlig avfall.

Farlig avfall: Avfall som maling, løsemidler, spraybokser og fugepatroner kan ikke settes på skrotinnsamlingen. Farlig avfall kan du levere på minigjenbruksstasjon i Sofienbergparken. 

 

Skrotinnsamling ved tidligere dugnad

Hageavfall

Vi har mye som skal klippes og beskjæres. Alt hagefall legger vi løst på gressplenen foran 2B uten å putte dette i plastposer, og uten at vi trenger å kutte opp alt i mindre biter. På hver dugnad bruker vi unødvendige menger av plastposer, tenk på miljøet, dropp plasten. Det går mye raskere også ved å bruke trillebåren. 

Byttekroken

Vi ønsker å minne om byttekroken på hobbyrommet. Av alt som kastes er det fort noe som andre kan bruke, og da kan byttekroken være et alternativ. I år tar vi en liten opprydding av det som har vært i byttekroken en stund og som ingen har vist interesse for. Ta gjerne en tur innom byttekroken før dugnaden for å se om det er noe av interesse der.

Kan du ikke delta?

Vi får ved dugnadene regelmessig forespørsel fra noen som ønsker å bidra, men som ikke kan på selve dagen, og som derfor lurer på om det er mulig å gjøre noen oppgaver før eller etter dugnaden. Dette er veldig snilt, men vi satser på størst mulig oppmøte på selve dagen og finner frem alt av utstyr da.

Ta med godt humør og arbeidslyst 😊
Nyt en vaffel underveis. Vi avslutter med grilling, kake, brus & øl.

(av hensyn til skrotinnsamlingen, var det ikke mulig å få dugnaden før 17. mai)

Falske brannalarmer – Betaling for utrykning

Fra tid til annen går brannalarmen i hele bygningen og leiligheter berøres. Som oftest tilskrives dette til en «falsk alarm». I praksis er det da gjerne matlaging som har gått galt. En stekepanne med svidd mat eller en kjele som tørrkoker.

Hva skjer? 

Leiligheten fylles med røyk. Først går den lokale varsleren i leiligheten. Hvis du ikke gjør noe, så vil alarmen gå i hele oppgangen og så til slutt hele bygningen. 

Parallelt med at alarmen går til alle, går det også en varsling til Securitas. Det kan ende med at Securitas sender en patrulje til borettslaget. For denne utrykningen betaler borettslaget i underkant av 3 000 kroner. 

Hva skal man gjøre? 

For det første er det jo veldig mye man kan gjøre selv for å forebygge at alarmen ikke går. Pass på når du lager mat. Sørg for at du har en kjøkkenvifte som er i orden, at du har byttet fettfilter på denne og kullfilter. Hvis det er en gammel modell, så bør den kanskje byttes ut med en nyere. Husk at kjøkkenviftene ikke skal kobles til avtrekksventilen. 

Hvis alarmen likevel skulle gå, så må du først få kontroll på situasjonen i egen leilighet. Legg på lokk på stekepanne og kjeler, åpne vinduer og balkongdører for full utlufting. Ikke luft ut til oppgangen!

Og så har du noen få minutter på deg å tilbakestille alarmen ved brannsentralen i din oppgang. Det er ikke så vanskelig; Nøkkel i, vri om, trykk på «stopp». Ved brannsentralen er det nærmere instrukser. Si også i fra til styret, siden styret kan bli kontaktet av Securitas og da må vi være oppdatert på hva som har skjedd. Kanskje kan vi stoppe en uttrykning?

Hva hvis man ikke stopper alarmen? 

Borettslaget kan ikke fortsette å ta regningen for alle som kokkelerer og som ikke passer på. Det er også til stor ulempe for naboer og dyr, hvis man må evakuere leiligheten fordi brannalarmen går. 

Fremover vil styret derfor forbeholde seg retten til å sende regningen for utrykningen, videre til den leiligheten som har utløst alarmen. 

Styret håper at dette vil øke bevisstheten om brannalarmanlegget og at vi dermed får ned antallet falske alarmer. Vi vil igjen oppfordre alle beboere til å sette seg inn i branninstruksen på verksgata.no/brann. Det kan vise seg å være lønnsomt.

Røyk på kjøkkenet? Generert av ideogram.ai

 

Energikartlegging – Hva kan gjøres i borettslaget for å kutte energiforbruket?

Styret har fått utarbeidet en rapport fra OBOS Prosjekt for energikartlegging i borettslaget. Bakgrunn for at vi ønsket en slik rapport var for å se om det er mulig å gjøre noen grep som gjør at vi kan få lavere energikostnader. 

Dette vet vi er et tema som mange beboere interessere seg for, og et forslag som flere har tatt opp er solceller. Dette og flere tiltak har rapporten sett på.

1 Simulering av varmetapet

OBOS Prosjekt har gjort en simulering av varmetapet i bygningen. Den viser at det største varmetapet er gjennom ventilasjonen og at dette «er vanlig for bygg uten varmegjenvinning av ventilasjonen». Videre er det ytterveggene som bidrar mest til varmetapet.  

Illustrasjon over hvilke deler av bygningen som har størst varmetap

Når det gjelder ventilasjon, er det kan det være greit å minne om tidligere ventilasjonsrapport, om at løsningen ikke er å redusere hastigheten på viftene fordi luft-utvekslingen er allerede på et minimumsnivå.

Skulle man ha gjort noe med ytterveggene, ville det beste tidspunktet for det sannsynlig vært samtidig med utskiftingen av vinduer og balkongdører i 2018/2019, men det ble valgt bort den gangen. Vi kan ellers bemerke vinduer og dører står ligger lavt og her har vi nye og moderne løsninger med lav U-verdier og det er lite å hente her. 

Energitap gjennom taket skårer lavest. Det er fra tid til annen beboere som lurer på hvorfor det er så varmt på loftet, og som er bekymret for at vi bruker mye energi på å varme opp loftet. Taket er i rapporten beskrevet som «sperretak isolert med omtrent 200 mm mineralullisolasjon og innvendig kledd med gips».

2 Mulig tiltak

Rapporten ser på flere mulige tiltak og gjør grove anslag på hva dette vil koste og hvorvidt tiltaket vil lønne seg.

2.1 Individuell måling av varmtvann

Det er blitt vanligere med systemer for individuell måling av varmtvann. Tanken er en mer rettferdig fordeling av felleskostnader og at med økt bevissthet på forbruket, får man redusert forbruket.

Utfordringen med dette tiltaket er at det koster mye å administrere. Så mye at tiltaket ikke lønner seg. Det vil slå litt bedre ut dersom man gjør dette i forbindelse med et VVS-prosjekt og samtidig legger om til vannbåren oppvarming, men det vil fortsatt ikke lønne seg.  

Kanskje kan tiltaket likevel inngå i VVS-prosjektet. Man kan da bruke anledningen til å be om en opsjons-pris og dersom man får et tilbud som har lavere installasjonskostnader og driftskostnader enn det OBOS Prosjekt har lagt til grunn, så kan det likevel være rom for dette, men her kan man ikke ha for høye forventninger.

2.2 Isolering av fasader

Dette er et tiltak som koster mange millioner å gjennomføre og gir en minimal energibesparing. Når man på et tidspunkt må rehabilitere fasaden, er ytterligere isolering noe man bør tenke på, men som et selvstendig energitiltak er det ikke aktuelt.

2.3 Solceller

Dette er et tiltak som har enkelte utfordringer. Taket har plass til en god del solceller, men takets beskaffenhet gjør en installasjon dyr mener OBOS Prosjekt. Når produksjonen er høy, matcher det ikke nødvendigvis med vårt forbruk. Overskuddsstrøm selges ut på nettet, men dersom dette er i perioder med lavt forbruk blir gevinsten på salget også lav. Batterier er foreløpig for dyrt til at man vil lagre denne strømmen. 

Skal man tro rapporten, vil heller ikke lavere priser på solcellepaneler i fremtiden gjøre dette tiltaket noe mer lønnsomt. Det er vinkelen på taket som gjør installasjonen svært mye dyrere hos oss, enn der hvor man har flate tak. 

Rapporten går vel egentlig et skritt i å advare mot å gjennomføre et slikt tiltak nå: "Typiske tak har teknisk levetid på 30 år. Det samme har solceller. Ved å montere solceller på et tak som har kortere teknisk levetid, må man påberegne full nedrigging, oppbevaring og remontering av solceller i ettertid. Dette vil medføre en betydelig økt utgift. Derfor anbefales kun solceller montert på tak med tilsvarende levetid som solcellene."

2.4 Etterisolering av tak

Merk at taket ble rehabilitert i 2005, og teknisk levetid er 30 år. Rundt 2035 kan man altså se for seg at taket må rehabiliteres. Til opplysning har styret de siste årene fått utført mye vedlikehold og små reparasjoner av taket for å forebygge skader, og det er viktig at dette fortsetter. Kanskje kan man øke levetiden noe, men etter hvert vil nok komme en stor kostnad med ordinær rehabilitering av taket. 

Dette tiltaket stiller litt i samme klasse som isolering av fasaden. Det koster enormt mye og gir en minimal energibesparelse. Her er og det først og fremst noe som kan inngå som et tiltak dersom man uansett skal gjøre en rehabilitering. 

Merk at i rapporten er ikke isolering av loftsgulvet nevnt. Vi har tatt det opp som et tema, men dette hadde rådgiverne i OBOS Prosjekt ingen gode erfaringer med og det var et tiltak de aldri anbefalte.

2.5 Skifte av energikilde – Bergvarmepumpe

Dette er et tiltak som OBOS prosjekt faktisk anbefaler. Forutsetningen her at borettslaget gjennomfører et VVS-prosjekt og overgang til vannbåren oppvarming. 

Figuren viser hvordan borehull kan plasseres på eiendommen

Ulempen med dette tiltaket er kostnaden med installasjonen, men det kan gi en stor energibesparelse. På alle tiltakene har OBOS-prosjekt regnet på lønnsomheten i et 20-års perspektiv, men dette tiltaket skiller seg ut ved at mye av infrastrukturen har levetid langt utover dette. Borehullene har OBOS prosjekt oppgitt kan vare i 100 år. I tillegg er det det mulig at tiltaket kan få ENØK-støtte. Dette, den lange levetiden og ENØK-støtten, er ikke hensyntatt i lønnsomhetsberegningen. 

En mulig tilnærming er at et fremtidig VVS-prosjekt legger til rette for vannbåren oppvarming, og så i så senere gjennomfører en overgang til bergvarme.

2.6 Skifte av energikilde – Avtrekksvarmepumpe

Dette tiltaket adresser at mye av energitapet vårt er gjennom ventilasjonen. Dette tiltaket vil utnytte dagens løsning i Fjellgata 2, hvor varm luft fra leilighetene trekkes ned i kjelleren. Fra kjelleren er det ett felles punkt som blåser varmlufta ut. Her settes det inn en varmepumpe som har stabil tilgang til varm luft som kilde, og som bruker dette avtrekket til å varme opp vann som sendes til fyrrommet, hvor en varmeveksler sørger for å varme opp varmtvannet i berederne. 

Varmluft fra garasje går i dag ut ved 2E. Kan den gjenvinnes?

 

Prinsippet høres veldig bra ut, og OBOS Prosjekt klarer å regne det hjem. Dette tiltaket har også en høy installasjonskostnad, så det tar tid før investeringen er tjent inn. Styret tenker derfor at det ikke er noe hast med å gjøre dette, men at dette også kanskje kan tas i forbindelse med et VVS-prosjekt. 

2.7 Skifte av energikilde – Luft/luft varmepumpe

Her er det snakk om varmepumper i hver eneste leilighet. Dette tiltaket har også negativ lønnsomhet. Rapporten tar forbehold om støy problematikk, og går ikke inn på problematikk knyttet til vedlikehold knyttet til en slik løsning. Tiltaket er vurdert av styret som ikke aktuelt.

2.8 Led belysning med sensor

Tiltaket foreslås fordi vanlig lysstoffrør nå utfases til fordel for LED. Dette tiltaket går på å etablere LED-armaturer. I motsetning til med vanlige pærer er det ikke nødvendigvis helt rett frem og bytte sette inn et LED-lysrør i eksisterende armatur. Dette er en problematikk spesielt i garasjen. 

Flere av våre eksisterende lyspunkter i fellesareal er av eldre årgang. Rapporten gir en anbefaling om å bytte ut eksisterende belysning i fellesarealer. Dette er ikke kostnadsberegnet. Styret tenker at dette er et aktuelt tiltak, men det må gjøres en jobb med å kartlegge omfang og hente inn priser.

2.9 Smart styring av beredersentral (Smart-hus)

Varmtvannsforbruket i borettslaget svinger veldig gjennom døgnet. Tanken med tiltaket er en smartstyring som flytter forbruket av strøm for oppvarming til tider av døgnet hvor strøm er billigere. 

Styret tenker at tiltaket er aktuelt, men kanskje mest aktuelt å se også dette i sammenheng med et VVS-prosjekt. Dette på grunn av at nye varmtvannsbereder kommer med bedre isolering og nye muligheter for styring innebygget.

2.10 Balansert ventilasjon

Dette tiltaket adresser også at ventilasjonen er den største kilden til energitapet i dag. Installasjonskostnaden er midlertid svært høy, den høyeste av alle de mulige tiltakene.  I tillegg vil det bli nødt til å gjøre store inngrep i alle leilighetene. Som det står i rapporten: «Dette vil i eksisterende boliger bli nokså inngripende tiltak». Styret har konkludert med at dette ikke er et aktuelt tiltak.  

3 Krav til energisituasjon og energimerking

I rapporten varsler OBOS Prosjekt om at det EU sin klimapakke ‘Fit for 55’ også kommer til å gjelde for oss. Vi venter stadig på hvordan Norge kommer til å implementere de nye kravene, men at det kan bli dyrt for mange virker klart.  

Det som i hvertfall er sikkert, er at om ganske kort tid kommer det strenge miljøkrav som også vil berøre oss. Det kommer til å bli miljøkrav nedfelt i norsk lov. 

Verksgata borettslag i dag energimerke lik en rød E. 

Dagens energimerke

 

Fargen er basert på andelen fossilenergi eller elektrisitet. Rød er dårligst og vi får denne på grunn av at vi bruker strøm til oppvarming. I Norge tenker vi gjerne at strøm er grønt, siden det meste kommer fra vannkraft og vannkraft er fornybart. I EU anses strøm som skittent og det eneste som gir en bygning mørkegrønn farge er fjernvarme. I Oslo kan fjernvarme godt være oljebasert. Forstod det den som kan.

Bokstaven er basert på energibehovet per kvadratmeter. Dette er hos oss anslått til 150 kWh. 

I rapporten ser man på hvordan tiltakene hver for seg påvirker vårt energimerke. Dette er aktuelt fordi man forventer at det kan bli krav om at alle boliger som er E skal opp et nivå til D, men per nå er ikke dette landet. 

Det vi kan se er at det mest effektive tiltaket vil være bergvarmepumpe med vannbåren oppvarming.  Når borettslaget i fremtiden skal velge tiltak, må man derfor i tillegg til se på om tiltaket er lønnsomt eller ikke, også vurdere hvilken forbedring tiltaket gir på borettslagets energimerking.

4 Foreløpige konklusjoner

Rapporten peker på en rekke dilemmaer. Tiltak som isolering av fasader, solceller og etterisolering av tak bør primært vurderes sammen med andre rehabiliteringstiltak. Vent med å etablere solceller, til taket eventuelt skal byttes ut.

Individuell måling av varmtvann er ikke lønnsomt, men kanskje kan det få en plass i VVS-prosjektet om ikke annet for å få et reelt tilbud og vurdere dette på nytt da. 

Noen av tiltakene har styret vurdert at det kan være mest aktuelt å gjennomføre i forbindelse med et VVS-prosjekt. Dette omfatter avtrekksvarmepumpe og smart styring av beredersentral. 

Det store tiltaket som henger igjen da er bergvarmepumpe. Generelt er tiltaket anbefalt og når man ser på hva det tiltaket kan gjøre med energimerkingen så har det også betydning. Utfordringen er at det er en stor investering og et stort prosjekt i seg selv. Det er for betydningsfullt til å avskrive og er trolig et tiltak borettslaget bør ha på sin radar. 

Utover dette kommer styret til å følge opp det foreslåtte tiltaket om å se på belysningen i fellesareal, men vi har ikke satt noe tidslinje for det ennå.

Hele rapporten finner du her. Borettslaget har mottatt støtte fra Enova for deler av kostnadene med rapporten.

Vedlikehold i borettslaget

Vi står nå snart foran en ny generalforsamling, og et spørsmål som styret av og til får er hva kan styret beslutte av vedlikehold og hva er det generalforsamlingen skal beslutte når det gjelder vedlikehold? Det er et godt spørsmål fordi veldig mye av styret driver på med gjelder vedlikehold.

Formelt sett er det borettslagsloven og vedtektene som gir rammene for dette. Det er mye gjentagelse av borettslagsloven i vedtektene, så stort sett vil vi her referere til borettslagsloven.

I det noe nytt står ferdig, starter straks nedbrytingen. Enklere vedlikehold kan forlenge levetiden og utsette utskifting, men på et tidspunkt må de fleste bygningsdeler skiftes ut.

Erfaringene med Verksgata borettslaget tilsier at vi har en vedlikeholdsportefølje som er delt inn i store, mellomstore eller mindre prosjekter:

De store prosjektene: Vi snakker her om prosjekter med ramme på et tosifret antall millioner kroner. Disse tar lang tid å planlegge og gjennomføre og kan kreve mye oppfølging i etterkant. Eksempler i Verksgata er balkong- og vinduprosjektet i 2018/2019 og det kommende VVS-prosjektet.

Mellomstore prosjekter: Dette er prosjekter fra cirka en halv million kroner til 4-5 millioner kroner. Disse prosjektene har vi gjort flere av de siste fire årene. Nytt ladeanlegg for elbiler, nye dører, nytt låssystem og ny heis. Fremover er aktuelle prosjekter rehabilitering av oppganger, fasade, søppelløsing og modernisering av belysning. Disse prosjektene kan være krevende å gjennomføre hvis de for eksempel berører flere av leilighetene, slik dør-prosjektet gjorde.

Mindre prosjekter: Dette er mindre tiltak som bærer preg av mer løpende vedlikehold. Eksempler kan være å få skiftet ut råtne planker, bytte ut mindre deler av rør, asfaltering, garasjevask, reparasjoner av uteområde, årlig vedlikehold på taket med mer. Et mindre tiltak vi hadde i denne kategorien var for eksempel å få LED-pærer med sensor i Fjellgata 1.

Styret må prioritere og planlegge

Vårt borettslag bærer preg av at vi er i en fase hvor mange bygningsdeler har behov for utskifting/modernisering mer eller mindre samtidig. Mye er gjort de senere år, men det står også noen store og mellomstore prosjekter foran oss.

Vi har valgt å trekke frem VVS-prosjektet fordi mange rør er i dårlig tilstand og det er høy sannsynlighet for skader og store konsekvenser hvis noe ikke blir gjort. Når borettslaget skal gjennomføre et prosjekt av den størrelsen, vil det i en periode kanskje ikke være rom for å gjennomføre mellomstore tiltak.

De siste årene har vi gjort flere grep for å styrke økonomien i borettslaget og øke evnen til å foreta større løft. Vi har fått gjort flere mellomstore tiltak som har vært prioritert av ulike grunner:

• Ladeanlegg ble prioritert fordi kapasiteten på det gamle anlegget var sprengt og det kom en lovendring som gav beboerne rett til lading.
• Dørprosjekter ble prioritert på grunn av brannfare spesielt i Fjellgata 2 og kulde i Fjellgata 1.
• Nytt låssystem var en prioritert fordi det gamle systemet ikke lengre var støttet, og det passet å ta dette samtidig med nye dører.
• Heis ble prioritert fordi den gamle heisen var svært slitt, hadde flere avvik og det var en risiko for at den kunne stoppe.

Heisprosjektet ble planlagt og forberedt mens vi fortsatt holdt på med dør-prosjektet og derfor klarte vi å få gjennomføringen av heis-prosjektet forholdsvis rett etter dør-prosjektet.

Det er viktig at styret gjør vurderinger av hva som må prioriteres, når det skal gjøres og med hvilken kvalitet det skal gjøres. Styret må også hensynta hva det fins kapasitet til. 

Vedlikehold av borettslaget, generert av ideogram.ai

Hva styret kan beslutte og hva generalforsamlingen skal beslutte

Styrets fullmakt fremgår av borettslagsloven § 8-8: «Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ». Dette gir styret en bred fullmakt. En begrensing finnes i § 8-9 som lister opp flere punkter.

Punkt 2, 3 og 5 er ikke så aktuelle for oss nå, så vi lar disse ligge.

Punkt 1 gjelder ombygging eller påbygging med mer, som «går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold». Her kan det være ulike oppfatninger om hva som ligger i «vanlig» og hva som er en ombygging eller ikke. «Borettsloven med kommentarer» omtaler dette. Utskifting av tak, dører og vinduer kan være både omfattende og dyrt, men det i seg selv er ikke nok til at det må besluttes av generalforsamlingen. I forbindelse med noen av våre prosjekter har slik utskifting også medført en standardheving, for eksempel med dører og vinduer med en lavere U-verdi, uten at man kan kalle det en ombygging.

En aktuell sak fra Verksgata borettslag som i sin tid skapte mye diskusjon og som kunne kalles en ombygging, var en mulig utvidelse av balkongene. Dette forslaget fikk 60 % av stemmene, mens kravet etter denne paragrafen er to tredjedels flertall. Forslaget ble ikke vedtatt.

Punkt 4 gjelder å ta opp lån. Denne bestemmelsen kan nok være litt forvirrende, for den gjelder bare dersom lånet skal ha «prioritet foran innskuddene». Ingen av lånene borettslaget har i dag har prioritet foran innskuddene. Innskuddet som det er snakk om her, er det som andelseierne betalte inn som egenkapital til borettslaget da borettslaget ble etablert.

Styret kan derfor ta opp gjeld uten at det krever samtykke fra generalforsamlingen.

Noen ganger kan det likevel være at långiver velger å kreve beslutning fra generalforsamlingen som et av vilkårene for å utbetale lånet.

Punkt 6 gjelder tiltak utover vanlig forvaltning når tiltaket utgjør mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. Det er litt vanskelig å peke på aktuelle tiltak i borettslaget vårt som ikke er vanlig forvaltning. OBOS har publisert en artikkel som sier noe om bakgrunnen for denne bestemmelsen: Hvor godt kjenner du 5%-regelen i borettslagsloven § 8-9?. Borettslagsloven har også bestemmelser av mer formell art om hva generalforsamlingen skal beslutte (årsregnskap og årsberetning) men siden det ikke gjelder vedlikehold går vi ikke videre inn på det her.

Hva kan generalforsamlingen beslutte?

Generalforsamlingen er borettslagets øverste organ. § 7-1 i loven sier at «Generalforsamlinga har øvste myndet i laget.». Generalforsamlingen kan instruere styret, og det er det som skjer når for eksempel forslag fra beboerne blir tatt opp på generalforsamlingen og godkjennes der.

Det er derfor på papiret ingen begrensninger på hva generalforsamlingen kan beslutte, så lenge annet regelverk ikke er til hinder. Om det er fornuftig eller ikke, blir fort et diskusjonstema.

I noen tilfeller kan styret velge å legge frem et tiltak for generalforsamlingen som styret ellers har fullmakt til å gjennomføre, for å forankre denne beslutningen hos andelseierne. Det kan for eksempel være aktuelt når det er tenkt å gjøre store vedlikeholdstiltak.

Hvis tiltaket er nødvendig å gjennomføre og innenfor vanlig forvaltning, så trenger ikke styret nødvendigvis en godkjenning av generalforsamlingen, ref det vi skrev over.

Oppsummering

Mye av styrehverdagen handler om vedlikehold. Det krever mye å sette seg inn i hvilket vedlikehold som trengs og styret må prioritere og planlegge vedlikeholdet. Det kan dukke opp forhold underveis som kan gjøre at det blir nødvendig å revurdere planene.

Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget, men det er ikke uten grunn at mye av myndigheten er delegert til styret. Å behandle enkeltsaker på generalforsamlingen som gjelder vedlikehold, kan være uheldig dersom dette gir føringer for styret som går på tvers av andre behov.

Borettslaget har mange engasjerte beboere, som kan foreslå ulike tiltak hver for seg. Noen saker vil ikke være egent for behandling på generalforsamlingen, og er best overlatt til den fullmakten styret har gjennom lov og vedtekter. Styret må imidlertid vurdere helheten. Må det tas nå, eller kan det utsettes? Kanskje kan flere mindre ting tas sammen? Hvis vi prioriterer å gjøre dette, så må vi kanskje utsette et annet tiltak? Hva er konsekvensen av å prioritere opp og ned? Hvor dyrt er det? Ligger de økonomiske rammene til rette for å gjøre dette nå?

Svarene er ikke alltid så enkle å komme frem til. Derfor kreves det uansett at vi har et styre med styremedlemmer og en styreleder som er engasjerte og som kan bruke tid på å sette seg inn i borettslagets situasjon og være med på å gjøre de rette valgene.

Ny avtale med Telia

Styret har fornyet avtalen som vi har med Telia og den kan oppsummeres slik: Litt mer innhold for litt færre kroner. Generelt er innretningen som før men vi får litt flere poeng eller høyere hastighet, alt ettersom hvordan man velger selv, til en noe rimeligere pris. 

I tillegg vil oppgradering av internett-hastigheten bli noe rimligere enn tidligere.

På "Mine Sider" hos Telia velger man grunn-innretning og eventutelle tilleggstjenester. Hovedvalgene er:

• Kun internett med 500 Mpbs
• Internett med 250 Mpbs og TV med 5 poeng
• Internett med 100 Mpbs og TV med 30 poeng
• Internett med 50 Mpbs og TV med 50 poeng
• Internett med 20 Mpbs og TV med 110 poeng

Alle valg med TV inkluderer et bredt utvalg faste kanaler som NRK, TV2, TVN, MAX, TV3 med flere. 

Vi oppfordrer alle til å gå inn på "Mine Sider" og vurdere hvilket behov man har. 

Internett-tillegget på den månedlig regningen fra borettslaget kommer til å bli justert noe ned, men tidligst fra 1. juni. 

NB! I en tekstmelding fra Telia står det at "Boligsammenslutningen din, Frydengård AS, har inngått en ny avtale". Her skulle det naturligvis ha stått Verksgata borettslag". Den får Telia ta på sin kappe.

Brun farge på vannet?

 Oslo kommune informerer:

Mulig svak farge, lukt og smak på vannet i Oslo 

På grunn av vedlikeholdsarbeider ved Oset vannbehandlingsanlegg kan noen innbyggere oppleve noe misfarge, lukt og smak på drikkevannet.

I forbindelse med planlagte vedlikeholdsarbeider i vannbehandlingsanlegget på Oset har vi satt et reserveanlegg i drift. Dette anlegget renser vannet med en annen metode enn hovedanlegget. Vannet blir derfor ikke like klart som vi er vant til og noen kan komme til å kjenne lukt og smak på vannet . Noen kan også oppleve at de får svak brun farge på vann i springen.

Vannet fra reserveanlegget utgjør kun en mindre del av vannleveransen. Det aller meste av drikkevannet kommer fra det ordinære vannbehandlingsanlegget.

Arbeidene vil starte fredag 5.april og vil pågå i omtrent 2 uker.

Det er ikke farlig å drikke vannet eller bruke det i matlaging.

• ​​​Utsett lys klesvask til vannet er klart igjen. Hvis du er uheldig og får brunfarge på klesvasken, anbefaler vi at du holder klærne våte til du får vasket dem i rent og klart vann. Tørker klærne, kan de misfarges.

Særskilt sårbare kunder som sykehus, næringsmiddelindustri kan kontakte oss for nærmere informasjon.

 

Kilde: https://www.oslo.kommune.no/vann-og-avlop/varsler-vann-og-avlop/mulig-svak-farge-lukt-og-smak-pa-vannet-i-oslo

Sikringsbeslag på dørene

På alle hoveddørene er det denne uken installert et sikringsbeslag. De nye dørene har generelt et svært høyt sikkerhetsnivå, men det stoppet ikke lysten til å forsøke å ta seg inn. Kort tid etter at dørene var nye i fjor, var de alle førsøkt åpnet og dørene hadde stygge merker. 

Ingen klarte såvidt vi vet å faktisk bryte seg inn. Beslagene er derfor først og fremst et signal til uvedkommende om at det ikke er helt enkelt å bryte seg inn. I tillegg dekker de til de merkene som var blitt påført. 

I Fjellgata 1 ble også for kort tid siden gjort en utbedring med det elektriske opplegget. Her kunne man uforvarende slå av strømmen til dørautomatikken, slik at døren ikke låste. Dette er nå løst.

 

Nærbilde av lås-området

Beslaget er i hele dørens lengde. Beslaget er satt opp på alle hoveddører som slår utover.