Styrets arbeid og erfaringer til nå
Da dette styret tok over i juni i fjor var det noen uhåndterte problemstillinger og en lang liste med reklamasjoner etter Bo bedre-prosjektet som stod igjen. Vi orienterte i fjor høst om håndteringen av ulike tilvalg. Etter dette jobbet styret videre med blant annet reklamasjonene. Det har vært viktig å få innsikt i hva prosjektet omfattet, hva som har vært bestillinger fra borettslaget og hva som har blitt godkjent av leveranser underveis i prosjektet. Bare slik kan vi med rette avgjøre om en sak er en konsekvens av valg som er tatt eller om det er snakk om en reklamasjoner. Dette har vært krevende å sette seg inn i.
Det har vært en del reklamasjoner, men det må også sies at mange av de reklamasjonene som totalt sett har blitt meldt inn, har blitt løst. Det var imidlertid en del reklamasjoner som ikke var løst da dette styret tok over, og beboere har også meldt inn nye siden da. Dette styret har selv også meldt inn nye saker som vi ønsker å reklamere på.
En ting vi erfarte fort er at vi er nødt til å samle opp reklamasjonene og ta de samlet med entreprenøren Viking. Dette fordi det er for mange reklamasjon til å behandle de en og en. Det er veldig arbeidskrevende både for styret og for Viking. Vi håper at vi kan komme dit at nye saker kan meldes fortløpende inn til Viking etter hvert som styret får melding om de, men det krever at vi har færre pågående saker samtidig.
Befaring med Viking og WSP
Da styret etter hvert fikk bedre oversikt og innsikt, gjorde vi oss klare for nye befaringer med entreprenøren og med WSP som var prosjektleder for styret for å gjennomgå de siste punktene og nyankomne sakene. Dette har imidlertid stoppet opp på grunn av stadig nye korona-innstramminger. Selv om dette fortsatt er situasjonen, er det nå kanskje et håp om at vi ikke kommer til å være korona-fast så mye lengre.
For å ha et mest mulig oppdatert grunnlag, ber vi derfor alle som har nye reklamasjoner om å melde dette til oss nå. Send reklamasjoner til styret@verksgata.no.
Blant reklamasjonene er det ikke så mange fellesnevnere. Men det er tre punkter som vi vil be beboere om å sjekke ekstra:
- Balkongdører: Enkelte dører har vært vanskelig å åpne/lukke på normalt vis.
- Balkongglass: Misfarging (trolig pga vanninntrenging), eller at det innvendige glasset har sprukket opp.
- Vannrør under balkongtak: Dette gjelder i Fjellgata 1. Her ønsker vi spesielt at alle leilighetene sjekker foretar en visuell sjekk av vannrøret i balkongtaket. Se etter dryppmerker ved skjøtene eller rustflekker.
Vann på balkongen
Når vi snakker om Bo bedre-prosjektet er det vanskelig å komme utenom temaet vann på balkongen. Dette er kanskje et av de fremste eksemplene på en av utfordringene hvor man må skille mellom hva som er en reklamasjon på dårlig håndverk som borettslaget faktisk kan ta videre med entreprenøren, og hva er det som er reklamasjoner, eller snarere klager, på dårlig løsninger som er bestilt og akseptert av borettslaget.
På grunn av metallkanten i forkant har flere meldt om vanndammer på balkongene etter regnvær. Det er også klager på at metalkanten hindrer en i å børste bort snø.
Sett i etterkant er det kanskje overraskende at man valgt å sette på et beslag i ytterkant som gjorde balkongene tette og hindret at vannet kunne renne over kanten. I tillegg ville en åpen løsning gjort det enklere å børste bort snø. Ingen andre balkonger vi har sett selv, har en slik løsning.
Samtidig har dette blitt trukket frem som en av de tingene som det var viktig å få gjennomført. Det var ikke ønsket at vann fra en balkong over, skulle renne ned på balkongen under. Man ønsket å unngå tidligere tiders praksis med å koordinere at de som bodde på toppen skulle vaske balkongen først, så de i etasjen under osv. I tillegg ønsket man å unngå at små gjenstander skulle kunne falle fra balkongen på noen under denne. Disse hensynene kunne sikkert vært løst også på andre måter, men det er lett å være etterpåklok.
Balkongene har et ganske kraftig fall fra stueveggen til ytterkant av balkongen. I tillegg har mange en «bananform» som gjør at det laveste punkt på balkongen er rundt midten. Etter å ha sett på det vi har av prosjektdokumentasjon, samtaler med prosjektleder, arkitekt og tidligere styremedlemmer, virker det som at var man klar over dette. Den planlagte løsningen var at man skulle legge på støp på balkongene slik at vannet ikke ville samles på midten, men renne mot sidene. Det var minst to forhold som gjorde dette umulig. Det ene var at det er store variasjoner fra balkong til balkong, hvor utpreget bananformen er. På enkelte balkonger er det snakk om 5 til 8 cm høydeforskjell fra midten til sidene. Det andre var begrensninger på hvor mye ekstra støp balkongene kunne bære.
Situasjonen nå er at vi har en løsning som i stor grad har vært ønsket av borettslaget, og som er levert av entreprenøren i tråd med bestillingen og senere føringer fra borettslaget og borettslagets rådgivere løpende gjennom prosjektet. Styret har vært klar over at det ville medføre at det på balkongene ville bli liggende vann og at det ville variere fra balkong til balkong hvor stort problem det ville være. Det kan like gjerne være en balkong midt på fasaden, som en balkong i øverste etasje.
Det er vårt inntrykk at det ikke var villighet til å gjøre nye kostbare bestillinger, i et prosjekt som allerede hadde gått over budsjett og fått behandlet budsjett-rammene flere ganger på generalforsamlingene i borettslaget. Kostnaden med å utbedre har også blitt sett opp mot at de med mye vann selv enkelt kan svabre bort vannet.
Dette styret har diskutert om det er mulig å få fjernet metallbeslaget i forkant av balkongen. På grunn av måten beslaget er festet på, vil det kunne medføre skader på belegget og er ikke å anbefale.
Selve løsningen er altså slik den er med sine fordeler og ulemper. Dette styret har ikke til nå vurdert å utfordre de løsningene som har blitt valgt i bo bedre-prosjektet og har ikke prioritert å jobbe med dette. Styret har tatt opp situasjonen med prosjektleder og arkitekten om vannet representerer et problem for konstruksjonen eller kan medføre kortere levetid. Vi har blitt forsikret om at det ikke skal være et problem.
Vi har i stedet hatt blikket på de mange andre uløste oppgavene i borettslaget, hvor vi nå etter hvert kommer til å få flere større og mindre vedlikeholdstiltak. Styret har bestilt en rapport fra OBOS som tar for seg vedlikeholdet av hele borettslaget. På bakgrunn av den kommer styret til å prioritere hvilke saker vi løfter frem først.
På bakgrunn av dette, er ikke «vanndammene» saker som burde ha blitt meldt inn som en reklamasjon. Det er en konsekvens av valgene som er tatt, og dette styret har ikke planer om å endre på det.
Vi ønsker derimot å følge opp alle «faktiske» reklamasjoner mot entreprenøren. Det er for eksempel nedløpsrør som er utette, nedløpsrør som stopper for langt over balkonggulvet eller skarpe kanter på metall-lister. Meld slikt til styret@verksgata.no.
